Question-réponse

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Vérifié le 01 août 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'économie

Sous-louer un local commercial, de façon partielle ou totale, ne peut être autorisé qu'avec l'accord formel du propriétaire.

L'autorisation peut figurer dans le contrat de bail. Elle peut également être tacite (non écrite), mais dans ce cas elle doit résulter d'une attitude claire et non équivoque du bailleur. La simple connaissance de la sous-location et le fait de l'avoir tolérée n'impliquent pas que le bailleur a donné son autorisation. A contrario, l'autorisation expresse donnée par le bailleur au sous-locataire de réaliser des travaux vaut accord tacite de la sous-location.

Le locataire doit obligatoirement prévenir le propriétaire de son intention de sous-louer, par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 15 jours pour répondre. En cas d'absence de réponse, l'accord est considéré comme donné.

Le sous-locataire reverse les loyers au locataire principal. Les loyers perçus ne sont pas soumis à la contribution sur les revenus locatifs.

Les revenus collectés sont imposés :

  • au titre des bénéfices non commerciaux (BNC) en cas de sous-location portant sur des locaux nus ;
  • au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si la sous-location porte sur des locaux meublés.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur à celui de la location principale, le bailleur est en droit d'exiger une augmentation correspondante du loyer principal.

Le sous-locataire bénéficie du droit au renouvellement du bail commercial. Il a la faculté d'exercer son droit auprès du locataire principal ou du bailleur. Ce dernier, dans tous les cas, doit être informé de la demande de renouvellement de la sous-location.

Le locataire principal ne peut pas consentir plus de droits qu'il n'en a lui-même : le sous-locataire bénéficie des droits du bail commercial dans la limite de ceux du locataire principal.

Par exemple, sauf autorisation expresse du bailleur, le sous-locataire doit respecter la destination des locaux établie dans le contrat du bail principal.

Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur des agissements du sous-locataire contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Même si le contrat de sous-location est conclu pour une durée de 9 ans, il prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé.

Si le locataire principal renouvelle son contrat de bail, il doit accepter le renouvellement du contrat de sous-location. A défaut il doit verser une indemnité d'éviction au sous-locataire.