Fiche pratique

Prolongation ou renouvellement du bail commercial

Vérifié le 28 juin 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à son terme. A la fin du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation. Ainsi le bail ne prend fin que par l'effet du congé donné par le bailleur ou le locataire, ou par la demande de renouvellement du locataire.

Lorsque le bail commercial arrive à son terme sans avoir fait l'objet d'un congé délivré dans les délais légaux ou d'une demande de renouvellement, il est prolongé de manière tacite et poursuit ses effets.

Dans ce cas, le locataire n'est plus titulaire du droit au bail, ce qui peut l'empêcher de vendre son fonds de commerce. Il appartiendra à l'acquéreur du fonds de négocier avec le propriétaire du local le renouvellement du bail ou la conclusion d'un nouveau bail.

La prolongation de la durée du bail peut dépasser la durée de 12 ans, permettant ainsi au propriétaire de déplafonner le loyer.

Quand le contrat de bail arrive à son terme (9 ans minimum), le propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux bénéficie du droit de renouvellement.

Le fonds doit avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours des 3 années précédant l'expiration du bail ou sa prolongation, sauf motif légitime.

Si le locataire souhaite renouveler le bail, il doit le faire dans les 6 mois précédant son expiration par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur. Pendant la période de tacite prolongation, il peut faire la demande à tout moment.

La demande doit reproduire, sous peine de nullité, la formule suivante : « Dans les 3 mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. »

Le bailleur doit dans les 3 mois de la signification de la demande de renouvellement faire connaître au locataire par acte d'huissier s'il accepte ou refuse le renouvellement. À défaut d'avoir fait connaître sa position, il sera considéré comme ayant accepté le renouvellement du bail.

S'il le refuse, l'acte d'huissier notifiant le refus de renouvellement doit, sous peine de nullité, indiquer que le locataire peut le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans un délai de 2 ans.

  À savoir :

Concernant les locaux d'habitation accessoires des locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, pour y résider lui-même ou y faire résider son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, à condition qu'ils ne disposent pas d'une habitation correspondant à leurs besoins normaux.

Concernant les locaux d'habitation, le bailleur doit en renouveler le bail si la privation de jouir de ces locaux entraîne pour le locataire un trouble grave à l'exploitation du fonds ou si les locaux commerciaux et les locaux d'habitation forment un tout indivisible.

Lorsque le bailleur souhaite modifier le montant du loyer, il doit :

  • engager une procédure de renouvellement en transmettant d'abord un congé au locataire, 6 mois avant la fin du bail puis proposer le montant du loyer du bail renouvelé.
  • ou proposer une modification du prix du bail dans sa réponse à la demande de renouvellement.

Le locataire peut alors :

  • soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, en gardant le silence ou en donnant son accord par acte d'huissier,
  • soit accepter le renouvellement mais refuser le nouveau loyer, ce qui le conduit vers la commission départementale de conciliation, ou le tribunal de grande instance si aucune conciliation n'est possible.

Les conditions du prix du renouvellement du bail sont libres. Elles peuvent être soumises aux mêmes règles de plafonnement que la révision effectuée en cours de bail.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s'applique pas en cas de modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

Les parties au contrat peuvent convenir d'une clause d'échelle mobile, permettant l'indexation du loyer sur la variation de l'indice de référence mentionné dans le contrat.

En cas de désaccord sur l'application des règles du plafonnement du loyer du bail, et après échec d'une solution amiable, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, généralement située auprès de la préfecture.

Si l'affaire n'est pas résolue devant la commission, elle peut être portée devant le président du tribunal de grande instance (TGI), qui statue en qualité de juge des loyers.

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