Fiche pratique

Obligations de l'agent immobilier

Vérifié le 13 avril 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère en charge de l'économie

Un agent immobilier réalise des transactions immobilières en tant qu'intermédiaire : achat, vente, location d'immeuble ou de fonds de commerce, mais aussi cession de parts de société concernant un immeuble ou un fonds de commerce. Pour ouvrir une agence immobilière, il est obligatoire de remplir certaines conditions, notamment de détenir une carte professionnelle.

L'activité d'agent immobilier peut être exercée dans le cadre :

  • d'une entreprise individuelle,
  • d'une société,
  • d'une association régie par la loi 1901.

L'activité de l'agent immobilier est considérée comme une prestation de services de nature commerciale. L'agent immobilier est considéré comme un commerçant.

L'agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle numérotée.

  Attention :

L'activité d'agent immobilier ne peut pas être exercée dans le cadre du statut d'auto-entrepreneur.

Une garantie financière, souscrite notamment auprès d'un établissement de crédit (une banque par exemple), d'une société de financement, d'une entreprise d'assurance ou de la Caisse des dépôts, est en principe obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission.

Un agent immobilier qui déclare son intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, n'est pas tenu de justifier de cette garantie financière.

Lorsqu'il perçoit des fonds de ses clients, le professionnel doit :

  • tenir un registre de tous les versements,
  • délivrer un reçu, dont l'original est remis au client (le double doit être conservé dans le carnet de reçus),
  • affecter ces fonds dans un compte dédié.

Son montant doit au moins être égal aux sommes dont l'agent immobilier est redevable à tout moment.

Elle ne peut être inférieure à 30 000 € pendant les 2 premiers exercices, puis à 110 000 €.

En cas d'exercice de plusieurs activités immobilières, la garantie doit couvrir chacune de ces activités.

Un contrat d'assurance couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d'agent immobilier.

La limite de garantie ne peut être inférieure à 76 224,51 € par an pour un même assuré.

Les franchises ne doivent pas excéder 10 % des indemnités dues.

L'agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes :

  • numéro de sa carte professionnelle,
  • mention relative à la perception ou non de fonds,
  • le cas échéant, montant de la garantie financière, dénomination et coordonnées du garant,
  • tarifs TTC des prestations, et leur mode de calcul.

Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés, en précisant, le cas échéant, les tranches de prix correspondantes et faire apparaître tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages.

Obligatoire

En tant qu'intermédiaire agissant pour le compte d'un client (propriétaire ou bailleur), appelé mandant, un agent immobilier doit impérativement détenir un mandat écrit l'autorisant à négocier ou à s'engager.

En absence de mandat, la transaction est considérée comme nulle.

Un original doit être remis au client lors de la signature. Il doit indiquer le numéro de la carte professionnelle et, si nécessaire, le nom et la qualité du collaborateur qui est intervenu dans la conclusion du contrat.

  À noter :

Le bon de visite signé par les personnes intéressées par un bien n'a pas la valeur d'un mandat, et ne donne lieu à aucune commission.

Simple ou exclusif ?

Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d'exclusivité doit y être mentionnée en caractères très apparents.

Le mandat simple permet au mandant de confier l'affaire à d'autres professionnels du secteur ou d'effectuer lui-même la recherche d'un éventuel acheteur, notamment par la publication d'une annonce de presse ou sur internet.

Si le vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs auprès de plusieurs agences immobilières, seul l'agent par l'entremise duquel l'opération est effectivement conclue a droit à la commission.

Contenu

Sous peine de nullité, le mandat doit impérativement mentionner :

  • sa durée de validité, en règle générale de 3 mois (un mandat ne peut pas être à durée indéfinie),
  • son objet, notamment les références du bien concerné,
  • les pouvoirs conférés au professionnel,
  • le numéro d'enregistrement dans le registre des mandats,
  • les modalités de la rémunération de l'agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage entre les parties, les conditions et les modalités de ce partage.

Un avenant au mandat (en cas de baisse du prix de vente par exemple) doit être confirmé par écrit.

Registre des mandats

Le titulaire de la carte professionnelle portant les mentions "Transactions sur immeubles et fonds de commerce" ou "Gestion immobilière" doivent obligatoirement tenir un registre recensant par ordre les mandats signés.

Les informations contenues dans le registre sont :

  • numéro d'ordre (à reporter sur le mandat),
  • date du mandat,
  • nom du ou des mandants,
  • adresse du ou des mandants,
  • nature et situation des biens (immeuble, fonds de commerce...),
  • pour une gestion immobilière, objet du mandat (publicité, entremise, négociation, séquestre, inventaire...),
  • pour une transaction, date de la fin du mandat.

L'agent immobilier doit vérifier que les personnes qui souhaitent vendre un bien en détiennent bien le titre de propriété. En cas d'indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien.

L'agent doit vérifier les caractéristiques du bien, fournies par le vendeur : surface, existence d'éventuelles servitudes, réalité des diagnostics immobiliers obligatoires incombant au propriétaire (amiante, termites, bilan énergétique, etc.).

Quant aux éventuels acquéreurs, l'agent immobilier doit effectuer des vérifications sur leur solvabilité.

Enfin, l'agent immobilier doit respecter les stipulations du mandat.

L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil à l'égard du vendeur qui lui a consenti un mandat, mais également à l'égard de l'acquéreur.

  À savoir :

L'agent immobilier ne peut acquérir lui-même les biens immobiliers dont on lui a confié la vente.