Fiche pratique

Indemnité d'éviction d'un bail commercial

Vérifié le 08 octobre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de la justice

Lorsque le bailleur refuse le renouvellement d'un bail commercial portant sur des locaux commerciaux ou lorsqu'il reprend les locaux loués, il est tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction, à condition qu'il remplisse les conditions du droit au renouvellement du bail.

L'acte donnant congé au locataire doit, sous peine de nullité, en préciser les motifs et indiquer que le locataire peut le contester ou demander une indemnité d'éviction, en saisissant le tribunal dans les 2 ans.

L'indemnité d'éviction doit couvrir l'intégralité du préjudice causé. Elle est le plus souvent évaluée par un expert dans le cadre d'une procédure judiciaire. Généralement, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds ou à la valeur du droit au bail, si celle-ci est supérieure.

Si l'éviction entraîne la disparition pure et simple du fonds (perte totale de la clientèle), l'indemnité doit correspondre à la valeur de remplacement du fonds.

En revanche, si l'exploitation du fonds peut se poursuivre dans des locaux équivalents, parce que la clientèle est attachée au locataire, c'est une indemnité de déplacement qui est due.

L'indemnité d'éviction n'est pas due si :

  • le bailleur peut justifier d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire,
  • l'immeuble en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative doit être totalement ou partiellement démoli ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit.

Lorsque le non-renouvellement du bail entraîne la disparition totale du fonds de commerce (cas de commerce de proximité pour lesquels la clientèle est attachée au lieu d'exploitation), le locataire a droit à une indemnité de remplacement.

Cette indemnité est destinée à compenser la perte du fonds de commerce et à permettre au locataire d'acquérir un fonds de valeur identique. Elle correspond en général à la valeur marchande du fonds, fixée suivant les usages de la profession.

Il n'existe pas de dispositions spéciales ni de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce. Les juges choisissent la méthode qui leur semble la plus adaptée. Les résultats d'exploitation sont souvent pris en compte par l'expert, notamment le chiffre d'affaires des 3 dernières années.

Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local. L'indemnité doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

Lorsque l'éviction n'entraîne pas la disparition complète du fonds, c'est une indemnité moindre, dite de déplacement ou de transfert, qui doit être versée.

Elle doit notamment tenir compte :

  • du transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle,
  • de la valeur du droit au bail de l'ancien local,
  • éventuellement du coût d'un nouveau pas-de-porte.

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement.

Des indemnités accessoires peuvent également être dues, en plus de l'indemnité de remplacement ou de déplacement, notamment :

  • frais de déménagement,
  • frais de réinstallation, pour mettre en place dans le nouveau local des aménagements semblables à ceux de l'ancien fonds,
  • frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds,
  • éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement,
  • indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation,
  • frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats,
  • préjudice lié à la perte d'activités accessoires (par ex., vente de tabac dans un débit de boissons...),
  • indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction.

Le préjudice doit être évalué :

  • soit au jour du départ effectif du locataire,
  • soit à la date de la décision de juge, si le locataire s'y trouve encore.

  À savoir :

le locataire dispose de 3 mois à partir du versement de l'indemnité pour libérer le local. Tant que l'indemnité ne lui a pas été versée, il ne peut pas être contraint de quitter les lieux.

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