Fiche pratique

Caractéristiques du bail rural

Vérifié le 02 février 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre), Ministère chargé de l'agriculture

Un bail rural est un contrat par lequel un propriétaire agricole met à disposition d'un exploitant agricole des terres ou des bâtiments agricoles, en vue de les exploiter, en contrepartie d'un loyer ou d'un partage de récolte.

Le bail rural, qui s'applique exclusivement à un bien immobilier agricole, c'est-à-dire une terre ou un bâtiment d'exploitation à usage agricole, peut être conclu par deux personnes, physiques ou morales :

  • un propriétaire agricole, qualifié de « bailleur » ;
  • un fermier ou métayer, désigné comme « preneur à bail ».

Le bailleur peut être soit :

  • le propriétaire jouissant de la pleine propriété ;
  • un usufruitier avec le consentement du nu-propriétaire ou une autorisation de justice ;
  • un indivisaire avec le consentement des autres indivisaires ou avec un mandat spécial ;
  • un époux bailleur dès lors que l'exploitation agricole lui appartient personnellement, ou avec le consentement de son époux(se), partenaire de pacs ou concubin, s'il s'agit d'un bien leur appartenant.

Si le preneur à bail n'est pas ressortissant de l'Union européenne, il doit adresser une fiche de renseignements (cerfa n°14519*01) au directeur départemental de l'agriculture concerné, pour obtenir une carte d'exploitant agricole.

  À savoir :

le régime du bail rural n'est pas applicable à une parcelle mise à disposition d'une société agricole par le propriétaire, dans le cadre de son adhésion à celle-ci (le propriétaire les met à disposition et les exploite lui-même au sein de la société dont il est membre). Pour les parcelles dont il est locataire et qu'il met à disposition de la société, le fermier titulaire reste tenu aux obligations de son bail.

Pour conclure un bail rural, les parties doivent opter :

  • soit pour un bail à ferme : location d'une exploitation agricole à un fermier avec paiement d'un loyer appelé fermage
  • soit pour un bail à métayage : location d'une propriété rurale à un métayer avec partage des récoltes, ou des recettes perçues à la vente des récoltes, entre le bailleur et le preneur à bail.

En revanche, le régime du bail rural n'est pas applicable à une convention :

  • conclue en application d'une loi spécifique ;
  • portant sur des forêts ou des biens relevant du régime forestier ;
  • conclue pour assurer l'entretien d'un terrain situé à proximité d'un immeuble d'habitation (dépendance) ;
  • d'occupation précaire sous certaines conditions.

Sous conditions strictes, d'autres contrats échappent aux dispositions du bail rural. C'est le cas par exemple :

  • du bail de petite parcelle (location de terre agricole de petite surface dont le seuil est fixé par arrêté préfectoral) ;
  • de la vente d'herbe (vente à un tiers de la production d'herbe, de fourrage ou de foin d'une parcelle, à charge pour ce tiers de récolter), si cela ne revêt pas un caractère permanent ;
  • du contrat de prise en pension d'animaux (une personne accepte, pendant une période donnée, de loger et de nourrir des bêtes moyennant une rémunération en argent ou en nature).

  Attention :

un contrat de bail rural doit obligatoirement être écrit, soit sous seing privé, soit par acte notarié (obligatoire si la durée du bail dépasse 12 ans), et accompagné d'un état des lieux contradictoire, dressant l'inventaire et l'état des terres et des bâtiments loués.

Le preneur doit respecter certaines obligations, notamment :

  • payer un loyer appelé fermage ou procéder au partage de la récolte, en cas de métayage ;
  • exploiter le bien pour y exercer une activité agricole ;
  • avertir le bailleur de toute usurpation par un tiers (appropriation indue) du bien agricole ;
  • respecter des pratiques culturales comme la préservation de la ressource en eau, les paysages, si un bail rural environnemental a été conclu ;
  • obtenir une autorisation écrite et expresse du bailleur pour effectuer tout changement, non prévu par le contrat de bail et permettant d'améliorer l'exploitation.

Chaque année, le loyer est actualisé en se référant à l'indice national des fermages. Comment calculer le fermage d'un bail rural ?

  À noter :

à défaut d'autorisation et un mois avant le début des travaux, le preneur peut envoyer au bailleur, une lettre recommandée avec accusé de réception contenant le descriptif des opérations. Pour s'y opposer, le bailleur a 15 jours pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.

Le propriétaire doit respecter certaines obligations, notamment :

  • entretenir le bien loué ;
  • prendre en charge les grosses réparations du bien ;
  • acquitter la prime d'assurance contre l'incendie et l'impôt foncier.

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de 9 ans.

Cette durée minimale est incompressible, même en cas d'accord écrit entre le bailleur et le preneur, sauf pour les baux ruraux suivants :

  • conclus par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ; 
  • concernant une petite parcelle (d'une superficie inférieure à un seuil fixé par arrêté préfectoral) ;
  • bail d'1 an consenti temporairement en attendant d'installer un descendant.

L'engagement perpétuel ou indéfini n'est pas possible.

Néanmoins, le bail rural peut être conclu pour une durée supérieure à 9 ans. Il s'agit par exemple du bail rural à long terme  :

  • bail de 18 ans et plus ;
  • bail d'une durée minimale de 25 ans ;
  • bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

En principe, toute cession ou sous-location de bail est interdite, même en cas d'accord du bailleur. Il s'agit d'une cause de résiliation du bail.

Toutefois, il existe des exceptions, notamment :

  • échange ou location de parcelle pour une meilleure exploitation, avec accord explicite ou implicite du propriétaire ;
  • sous-location permettant un usage de vacances ou de loisirs (d'une durée maximale de 3 mois consécutifs), sous réserve d'obtenir l'autorisation du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux ;
  • cession du bail à son époux(se), partenaire de Pacs ou concubin ou à un descendant, sous réserve d'obtenir l'autorisation de cession du bailleur, ou à défaut, du tribunal paritaire des baux ruraux.

Lorsqu'un preneur à bail adhère à une société à objet principalement agricole, la mise à disposition de tout ou partie des parcelles données à bail est possible sous réserve d'en informer le bailleur par lettre recommandée avec avis de réception. Le preneur doit continuer à se consacrer à l'exploitation au sein de cette société.

Le preneur à bail qui, par son travail ou par ses investissements, apporte des améliorations au bien loué, a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur.

L'amélioration se définit comme une réparation nécessaire à la conservation du fonds. Elle est déterminée grâce à l'état des lieux qui a été réalisé lors de l'entrée en jouissance des biens immobiliers par le preneur.

L'évaluation de l'indemnité est variable. Concernant par exemple les plantations, l'indemnité est égale à l'ensemble des dépenses, évaluées à la date de l'expiration du bail et dont il faut soustraire un amortissement (dépréciation irréversible du fait de l'usure ou de l'obsolescence).

En revanche, si le bien a été dégradé, notamment faute d'entretien, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.