Dégradation d'un logement : le locataire doit prouver qu'il n'est pas fautif

Un bailleur fait réaliser des travaux de crépi des murs extérieurs d'une maison, qu'il loue. Au départ du locataire, le bailleur constate que l'un des murs est dégradé. Il conserve le dépôt de garantie pour payer les réparations du mur.

Le locataire soutient qu'il ne doit rien payer et réclame la restitution du dépôt de garantie et le paiement de l'indemnité légale de retard de 10 %.

La Cour d'appel est saisie. Elle estime que l'état initial du mur est invérifiable car aucune mention n'a été reportée sur l'état des lieux d'entrée et aucun avenant à l'état des lieux d'entrée n'a été fait après les travaux de crépi. Elle condamne le bailleur à restituer au locataire le dépôt de garantie et à payer l'indemnité de retard de 10 %.

La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la Cour d'appel. Elle juge que son raisonnement inverse la charge de la preuve. C'est au locataire de démontrer qu'il n'a pas dégradé le bien loué. Il doit prouver que les désordres ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.