Création d'une ouverture ou d'un aménagement avec vue chez le voisin : quelles sont les règles ?
Vérifié le 20 janvier 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
La création d'ouverture dans votre maison (fenêtre, porte ou baie vitrée) ou d'aménagement extérieur (balcon, terrasse, véranda, escalier extérieur) peut entrainer une vue dans le jardin ou dans certaines pièces de la maison de votre voisin. Vous devez alors respecter des règles de distance vis-à-vis des limites de propriété avec votre voisin. En général, vous devez aussi obtenir une autorisation d'urbanisme: titleContent.
Attention
Si vous réalisez vos travaux dans un immeuble en copropriété, vous devez avoir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de les entreprendre. Cette autorisation est accordée par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
La démarche par étapes
Les règles de distance varient en fonction du type de travaux :
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Ouverture avec vue
Les règles de distance varient en fonction du type de vues :
Vue droite (ou directe)
Si l'ouverture vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intérieur de la maison sans avoir à vous pencher, on parle d'une vue droite.
Dans ce cas, une distance de 1,9 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture et la limite du terrain voisin.
Vue oblique (ou indirecte)
Si l'ouverture vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant à l'extérieur (accès visuel indirect), on parle de vue oblique.
Dans ce cas, une distance de 0,6 mètre doit être respectée entre l'extérieur de l'ouverture créée et la limite du terrain voisin.
Ouverture sans vue
Les règles de distance varient en fonction du type d'ouverture :
Ouverture translucide sur voisinage
Vous pouvez aménager des jours de souffrance, c'est-à-dire des fenêtres laissant uniquement passer la lumière sans permettre de voir chez votre voisin. Vous pouvez aussi placer des parois en briques de verre.
Jours de souffrance
Les jours de souffrance, doivent être constitués d'un châssis fixe (non ouvrant) et de verre translucide, garni d'un treillis de fer.
De plus, ils doivent être placés à moins de :
- 2,6 mètres au-dessus du plancher si c'est au rez-de-chaussée
- 1,9 mètre au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Leur dimension n'est pas réglementée.
Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.
Parois en briques de verre
Les parois en briques de verre sont des parties de mur. Ces parois sont fixes, c’est-à-dire sans châssis ouvrant. Elles ne laissent passer que la lumière sans permettre de voir chez votre voisin.
Leur dimension n'est pas réglementée. Les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.
Ouverture transparente sans vue sur le voisinage
Si l'ouverture ne laisse aucune place à une vue sur le terrain voisin, les règles de distance vis-à-vis des limites de propriété ne s'appliquent pas.
Exemple :
Une fenêtre qui donne sur un mur, un toit fermé ou sur le ciel.
Aménagement créant une vue
Vous réalisez des aménagements (balcons, terrasses, vérandas, escaliers extérieurs) qui créent des vues sur les propriétés voisines. Vous devez respecter certaines règles de distance vis-à-vis de la limite de propriété avec le terrain voisin.
Ces règles s'appliquent aussi aux toit-terrasses lorsqu'ils sont accessibles et aux élévations de terrain qui permettent de voir sur la propriété de votre voisin. Elles varient en fonction du type de vues :
Vue droite (ou directe)
Si l'aménagement vous permet de voir directement chez le voisin depuis l'intérieur de votre construction sans avoir à vous pencher, on parle d'une vue droite.
Dans ce cas, une distance de 1,9 mètre doit être respectée entre l'extrémité de l'aménagement et la limite du terrain voisin.
Attention, le PLU: titleContent de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Vue oblique (ou indirecte)
Si l'aménagement vous permet de voir chez le voisin, non pas directement, mais en vous penchant à l'extérieur (accès visuel indirect), on parle de vue oblique.
Dans ce cas, une distance de 0,6 mètre doit être respectée entre l'extrémité de l'aménagement et la limite du terrain voisin.
Attention, le PLU: titleContent de votre commune peut prévoir une distance encore plus grande dans certains cas. Renseignez-vous auprès de votre mairie.
Attention
Si vous ne respectez pas les règles de distance lorsque vous créez des vues chez votre voisin, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le juge peut vous obliger à rendre les ouvertures translucides ou à démolir les aménagements. Le juge peut aussi vous condamner à l'indemniser pour le préjudice causé.
Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend des travaux à réaliser, une ouverture (porte, fenêtre, jour de souffrance, ...) ou un aménagement extérieur (balcon, terrasse, véranda, escalier extérieur, ...).
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Création d'ouverture
La demande d'autorisation d'urbanisme est différente si vos travaux s'accompagnent d'un changement de destination de tout ou partie du bâtiment, en transformant par exemple un commerce en habitation.
Cas général
En créant une ouverture, vous modifiez l'aspect extérieur du bâtiment. Vous devez déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.
Changement de destination
Si vos travaux modifient la structure porteuse ou la façade du bâtiment et vous changez sa destination, vous devez demander un permis de construire en mairie.
Création d'aménagement extérieur
En fonction de l'emprise au sol: titleContent de votre projet et de la zone dans laquelle il se situe (zone urbaine d'un PLU: titleContent ou sites protégés: titleContent), vous devez déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire auprès de votre mairie.
Cas général
Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de la zone dans laquelle se situe votre projet.
Dans une zone urbaine d'un PLU
Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l'emprise au sol: titleContent de l'aménagement.
Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).
À savoir
Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.
Votre projet est soumis à permis de construire.
À savoir
Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.
En dehors d'une zone urbaine d'un PLU
Le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l'emprise au sol: titleContent de votre projet.
Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).
À savoir
Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme.
Votre projet est soumis à permis de construire.
À savoir
Les terrasses de plain-pied ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme, sauf lorsqu'ils sont implantés dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou dans un site classé ou en instance de classement.
Sites protégés
Dans un site protégé, le choix de l'autorisation d'urbanisme dépend de l'emprise au sol de votre projet :
Emprise au sol de 20 m² ou moins
Votre projet est soumis à déclaration préalable de travaux (DP).
Emprise au sol de plus de 20 m²
Votre projet est soumis à permis de construire.
Attention
Si vous créez des ouvertures (fenêtres et portes) ou des aménagements extérieurs (balcons, terrasses ou escaliers extérieurs) sans autorisation d'urbanisme, vous pouvez être condamné par le juge administratif à payer une amende comprise entre 1 200 € et 300 000 €.
En cas de récidive, vous pouvez être condamné en plus à une peine d'emprisonnement de 6 mois.
Si vous avez obtenu une autorisation d'urbanisme: titleContent, vous devez l'afficher sur le terrain dès la notification: titleContent de l'arrêté: titleContent.
En l'absence de notification de la mairie dans le délai d'instruction imparti, vous bénéficiez d'une autorisation tacite. Dans ce cas, vous devez afficher le récépissé de dépôt du dossier dès la fin de ce délai.
L'affichage doit rester en place pendant toute la durée du chantier et être visible de l'extérieur. Les renseignements figurant sur votre panneau d'affichage doivent être lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public.
Durant 2 mois à partir du 1er jour d'affichage sur le terrain, un tiers: titleContent peut contester l'autorisation qui vous a été accordée. Il fait alors un recours gracieux auprès du maire qui a délivré l'autorisation. Il peut aussi décider de saisir le juge administratif pour demander l'annulation de l'autorisation d'urbanisme.
Quand vous avez terminé vos travaux, vous devez envoyer à la mairie, ou au Basu: titleContent pour Paris, une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT: titleContent) :
Déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux
Impôts fonciers
Vos travaux peuvent avoir une incidence sur vos impôts fonciers. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter votre centre départemental des impôts fonciers.
Taxe d'aménagement
La création d'ouvertures (fenêtres, portes ou jours de souffrance) ou d'aménagements extérieurs (balcons, terrasses, escaliers extérieurs) ne sont pas soumis au paiement de la taxe d'aménagement.
La construction d'une véranda de plus de 5 m² de surface de plancher est soumis au paiement de la taxe d'aménagement. Vous déclarez à partir de votre espace sécurisé sur le site des impôts les éléments nécessaires au calcul de la taxe d'aménagement dans un délai de 90 jours après l'achèvement de vos travaux au sens fiscal.
À savoir
Les travaux sont considérés comme achevés au sens fiscal, dès que leur état d’avancement permet une utilisation effective de la construction, même s’il reste encore des travaux d’aménagement intérieur à effectuer.
Qui peut m'aider ?
Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?
Renseignement administratif par téléphone - Allo Service Public
Pour plus d'informations sur ce sujet, vous pouvez contacter Allô Service Public.
Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.
- Lundi : de 08h30 à 17h30
- Mardi : de 08h30 à 12h15
- Mercredi : de 08h30 à 12h15
- Jeudi : de 08h30 à 17h30
- Vendredi : de 13h00 à 16h15
- Service gratuit
Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.
- Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
- Maison de justice et du droit
- Mairie
- Centre départemental des impôts fonciers (CDIF)
Règles de distance
Travaux soumis à permis de construire
Travaux soumis à déclaration préalable en secteurs protégés
Travaux soumis à permis de construire
Travaux soumis à déclaration préalable
Obligation d'affichage de l'autorisation d'urbanisme
Contenu de l'affichage
Délais pour agir
Recours contentieux - Intérêt à agir (L600-1-2)
Taxe d'aménagement
Questions ? Réponses !
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