Fiche pratique

Biens professionnels exonérés d'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Vérifié le 24 juillet 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Impôt sur la fortune immobilière

22 janv. 2018

Depuis le 1er janvier 2018, l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) est devenu l' impôt sur la fortune immobilière (IFI).

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Ne sont pas soumis à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) les biens nécessaires à une activité professionnelle, s'ils ont un lien direct avec l'exploitation et sont utilisés effectivement et exclusivement pour les besoins d'une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Mais cette exonération est soumise à des conditions qui doivent être remplies au 1er janvier de l'année d'imposition.

Les activités professionnelles ouvrant droit à l'exonération d'IFI sont :

  • activités commerciales : vente de marchandises, location de biens meubles, fourniture de logement et de nourriture, transport, activités de marchands de biens, location de locaux commerciaux ou industriels ;
  • activités artisanales : transformation de matières premières en produit intermédiaire ou fini, manutention, magasinage et stockage, concessionnaires de mines ;
  • prestation de services ;
  • professions libérales et autres activités dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des BNC;
  • artistes-auteurs ;
  • activités agricoles, dont le bénéfice est imposé dans la catégorie des bénéfices agricoles (BA).

Ces activités doivent être fiscalement exercées à titre principal, c'est-à-dire :

  • de façon habituelle et constante, dans un but lucratif ;
  • et représenter plus de la moitié des revenus professionnels.

L'activité professionnelle doit être exercée par le propriétaire des biens, son époux, son partenaire de Pacs ou son concubin.

  À savoir :

sont exclues les activités purement civiles ou patrimoniales, comme la gestion du patrimoine personnel, notamment gestion d'un portefeuille de valeurs mobilières, location d'immeubles nus ou meublés (sauf si le loueur a la qualité de professionnel), ou location de fonds de commerce (sauf si celle-ci implique des actes de gestion importants et fréquents).

Les biens doivent appartenir à l'un des membres du foyer fiscal : le professionnel lui-même, son conjoint ou ses enfants, s'ils sont effectivement rattachés au foyer fiscal.

S'il s'agit de part ou action de société, celle-ci doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, à l'exclusion d'activités patrimoniales.

Certains biens ruraux peuvent être qualifiés, sous certaines conditions, de biens professionnels et être exonérés.

Sont exonérés les biens ou droits immobiliers détenus directement par la société et affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale de la société.

Ainsi, dans une exploitation individuelle, un bien inscrit à l'actif de l'entreprise peut être taxable s'il n'est pas réellement utilisé pour l'activité. À l'inverse, un bien affecté par nature à l'exploitation est exonéré même s'il n'est pas inscrit au bilan de l'entreprise.

Sont concernés par exemple :

  • immeubles bâtis ou non bâtis ;
  • les biens immobiliers affectés à l'activité opérationnelle d'une société de personnes soumise à l'impôt sur le revenu ;
  • les biens immobiliers affectés à l'activité opérationnelle d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).

Le détenteur de parts ou actions de société opérationnelle soumise à l'impôt sur le revenu doit exercer dans la société son activité professionnelle principale, c'est-à-dire qu'elle lui procure un revenu prépondérant.

Il s'agit essentiellement des parts de :

  • société en nom collectif (SNC) ;
  • SARL de famille ayant opté pour l'impôt sur le revenu ;
  • EURL;
  • société en participation ;
  • groupement foncier agricole (GFA).

Aucun seuil de détention minimal de capital n'est exigé.

Le détenteur de parts de société opérationnelle soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) doit y exercer de manière effective la fonction de dirigeant : gérant, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou du directoire.

La rémunération perçue pour cette fonction doit lui procurer plus de 50 % de ses revenus.

Le détenteur doit posséder au moins 25 % des droits de vote attachés aux titres émis par la société. Pour apprécier ces 25 %, il faut prendre en compte les titres détenus par le foyer fiscal, mais aussi ceux détenus par le groupe familial (parents, frères et sœurs, par exemple) ou par l'intermédiaire d'une société interposée.

Si le seuil des 25 % n'est pas atteint, les titres détenus par le dirigeant peuvent être considérés comme professionnels s'ils représentent plus de 50 % de la valeur brute de son patrimoine.

Les gérants et associés (gérant majoritaire statutaire de SARL soumise à l'IS, gérant commandité de SA, associés de sociétés soumises à l'IS) ne sont pas concernés par le seuil de 25 %.

Il s'agit essentiellement de parts de :

  • SARL ;
  • société en commandite par action (SCA) ;
  • société anonyme (SA) ou société par actions simplifiées (SAS).

Les locaux d'habitation loués meublés peuvent être qualifiés de biens professionnels exonérés d'IFI si :

  • les recettes annuelles tirées de l'activité sont supérieures à 23 000 € ;
  • ces recettes constituent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.