Fiche pratique

Copropriété : décisions votées à la double majorité ou à l'unanimité

Vérifié le 09 septembre 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour les décisions les plus importantes, la majorité des copropriétaires qui a validé le projet doit représenter au moins les 2/3 des voix. Dans certains cas, l'unanimité est requise.

Le vote à la double majorité suppose la majorité des copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés, absents) à condition que cette majorité représente au moins les 2/3 des voix des copropriétaires.

Par exemple, dans une copropriété composée de 10 copropriétaires (représentant au total 1000 millièmes), une décision est adoptée si 6 copropriétaires détenant 700 millièmes, soit plus des 2/3 de tous les tantièmes (2/3 de 1000 = 667), votent en faveur de la résolution.

La double majorité (dite majorité de l'article 26) est prévue pour entériner des décisions modifiant profondément le fonctionnement ou l'organisation de la copropriété.

Tel est le cas par exemple des décisions concernant :

  • la vente d'une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l'immeuble,
  • la modification du règlement de copropriété portant sur les conditions de jouissance, d'usage et d'administration des parties communes,
  • les modalités d'ouverture des portes d'accès à l'immeuble,
  • la suppression du poste de concierge ou gardien et la vente de sa loge qui ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble (les 2 questions doivent être inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale).

Dans certains cas, l'unanimité des copropriétaires de l'immeuble est requise. Il s'agit notamment des décisions ayant un impact sur les droits d'un copropriétaire. C'est le cas par exemple de :

  • la vente d'une partie commune ayant pour conséquence de modifier la destination de l'immeuble,
  • la souscription d'un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif),
  • la suppression du poste de gardien si elle porte atteinte à la destination de l'immeuble.
  • la modification de la répartition des charges de copropriété.

  À savoir :

si la modification de cette répartition résulte de travaux ou de vente de lot de copropriété, elle peut être entérinée selon des règles de majorité spécifiques.

La décision prise en assemblée générale peut être contestée sur des motifs

  • de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
  • ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la réception du procès-verbal.

Où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal de grande instance (TGI)

Ministère en charge de la justice

L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.

Service de renseignement administratif par téléphone sur vos droits, vos obligations et les démarches à accomplir.

Accessible uniquement via un code d'accès.

Les informateurs qui vous répondent appartiennent, selon la question, aux ministères en charge du droit du travail, de l'intérieur, de la justice, du logement et de l'urbanisme ou de la consommation.

Horaires d'ouverture : du lundi au vendredi de 8h30 à 18h.

Coût d'un appel depuis la France métropolitaine : 0,15 € TTC/minute.