Fiche pratique

Expropriation : procédure 

Vérifié le 21 janvier 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La procédure d'expropriation comprend une 1ère phase administrative préparatoire au cours de laquelle La personne publique (État, collectivités...) doit démontrer l'utilité publique de son projet, et une 2ème phase judiciaire servant, à défaut de cession amiable, à transférer la propriété à la personne publique et à indemniser l'exproprié.

La phase administrative se déroule en 2 temps :

  • une phase d'enquête publique destinée à informer très largement le public
  • et une phase d'enquête parcellaire permettant d'identifier le propriétaire concerné et lui permettre de savoir avec exactitude dans quelle mesure son bien sera concerné par l'expropriation.

Ces enquêtes durent au minimum 15 jours chacune.

Ouverture de l'enquête publique

L'enquête publique est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend des éléments d'information susceptibles d'éclairer le public parmi lesquels, notamment :

  • une notice explicative du projet,
  • son plan de situation,
  • le périmètre délimitant les immeubles à exproprier et l'estimation sommaire des acquisitions à réaliser.

Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête publique.

L'utilité publique de certains projets est déclarée par arrêté ministériel ou par décret en Conseil d’État.

L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif.

L'ouverture de l'enquête est mentionnée dans l'un des journaux diffusés par le département et fait l'objet d'un affichage dans les communes sur le territoire desquelles l'opération projetée doit avoir lieu au moins 8 jours avant son démarrage.

Elle indique les heures et le lieu où le public peut prendre connaissance du dossier et formuler des observations sur un registre ouvert à cet effet.

Prononcé de l'acte déclarant l'utilité publique (DUP)

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, si l'intérêt public du projet est caractérisé, l'utilité publique est déclaré, par un acte, par l'autorité compétente de l’État.

L'acte d'utilité publique doit être affiché dans la mairie concernée par le projet. Le jour de l'affichage sert de point de départ aux intéressés pour contester la DUP et engager un recours devant le tribunal administratif.

Ouverture de l'enquête parcellaire

L'enquête parcellaire est fondée sur un dossier transmis par la personne publique au préfet. Ce dossier comprend notamment un plan précis des parcelles à exproprier.

Une fois la transmission de ce dossier, le préfet prend un arrêté par lequel il ouvre l'enquête parcellaire.

L'enquête est conduite par un commissaire-enquêteur désigné par le préfet.

La personne publique doit informer personnellement le propriétaire de l'ouverture de cette enquête par lettre recommandée avec accusé de réception.

Prononcé de l'acte transférant la propriété

Au vu des résultats de l'enquête du commissaire-enquêteur, le préfet peut déclarer cessibles les parcelles en prenant un acte de cessibilité.

L'arrêté est publié au recueil départemental des actes administratifs et notifié au propriétaire du bien à exproprier par lettre recommandée avec accusé de réception.

À défaut de cession amiable, le transfert de propriété se fait par ordonnance du juge de l'expropriation.

Transfert de propriété

Une fois que le projet d'expropriation a été déclaré d'utilité publique et que l'arrêté de cessibilité a été notifié au propriétaire du bien à exproprier, le transfert de propriété peut avoir lieu.

Ce transfert de propriété se fait :

  • soit par accord amiable entre la personne publique et la personne expropriée,
  • soit par ordonnance du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance (TGI) rendue après saisine du juge par le préfet.

Si le dossier est complet, le juge rend une ordonnance d'expropriation dans les 15 jours qui suivent la transmission du dossier par le préfet.

L'ordonnance doit être publiée par la personne publique au fichier immobilier pour être opposable aux tiers et être notifiée à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception.

L'ordonnance d'expropriation a pour effet de transférer juridiquement la propriété du bien et des droits réels immobiliers (usufruit, servitude …) de l'exproprié à la personne publique.

À ce stade, l'exproprié ne peut donc plus vendre, ni faire de donation, ni constituer d'hypothèque sur le bien.

Les baux en cours prennent également fin.

En revanche, tant qu'il n'a pas été indemnisé par la personne publique, l'exproprié conserve la jouissance du bien. Ainsi, par exemple, si le bien était loué, le locataire doit verser non pas un loyer mais une indemnité d'occupation à l'exproprié jusqu'à son départ effectif.

Indemnisations

La personne publique doit proposer une offre d'indemnisation à l'exproprié, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification.

À compter de la réception de ce courrier, l'exproprié dispose d'un délai d'1 mois pour faire connaître à la personne publique, par lettre recommandée avec avis de réception :

  • son acceptation,
  • ou le montant détaillé de sa demande.

Dès l'arrêté de cessibilité, l'exproprié peut également mettre en demeure l'expropriant de lui adresser une offre d'indemnisation. A défaut de réponse dans le délai d'un mois, il peut saisir le juge de l'expropriation.

En l'absence d'accord amiable, le juge de l'expropriation doit être saisi par l'une ou l'autre des parties afin que le juge fixe une indemnité par jugement. L'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Cette indemnité comprend :

  • une indemnité principale qui correspond à la valeur du bien exproprié à la date de la décision de première instance et permet à l'ancien propriétaire d'acquérir un bien équivalent à celui dont il est dépossédé. La consistance du bien exproprié est en revanche arrêtée à la date de l'ordonnance d'expropriation, ce qui exclut la prise en compte d'améliorations de toutes sortes depuis l'ordonnance,
  • d'autres indemnités accessoires sont versées si le juge considère qu'il y a préjudice (par exemple, dépréciation du bien en cas d'expropriation partielle si la partie restante n'est plus utilisable dans des conditions normales).

La personne publique dispose d'1 mois après le paiement des indemnités dues à l'exproprié pour prendre effectivement possession du bien. Passé ce délai, il peut être procédé à l'expulsion des occupants.

  À noter :

la personne publique doit également proposer une indemnisation au locataire évincé et lui proposer une solution de relogement, au moins 6 mois avant son éviction.

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal administratif

Pour effectuer un recours à l'encontre de la DUP

Ministère en charge de la justice

Tribunal de grande instance (TGI)

Pour effectuer un recours en l'absence d'accord amiable sur le montant de l'indemnité

Ministère en charge de la justice