Fiche pratique

Murs mitoyens

Vérifié le 17 novembre 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un mur est mitoyen sous certaines conditions, ce qui engendre un certain nombre de conséquences en termes d'entretien et de réparations. Vous pouvez acquérir la mitoyenneté d'un mur sous réserve de respecter la procédure applicable. L'abandon du droit de mitoyenneté est également possible, sous certaines conditions.

La mitoyenneté répond à certains critères qui peuvent être écartés en apportant la preuve contraire.

Définition générale

Un mur est présumé mitoyen dès lors qu'il sert de séparation entre :

  • deux bâtiments jusqu'à l'héberge,
  • ou entre une cour et un jardin,
  • ou entre enclos dans les champs.

Exception

Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il existe :

  • une pente unique à son sommet,
  • ou des tuiles ou corniches d'un seul côté.

Dans ces deux cas, le mur est dit appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches.

  À noter :

la preuve de la non mitoyenneté peut également être apportée par un titre de propriété ou par prescription (si une personne se comporte comme le propriétaire d'un mur pendant 30 ans, voire 10 ans si elle est de bonne foi et si elle détient un juste titre).

La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur.

Entretien commun

Sauf urgence (si le mur menace ruine par exemple), la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font d'un commun accord et à frais commun.

  Attention :

si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Dégradations

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.

Le propriétaire responsable peut être condamné à assumer seul les frais de remise en l'état.

Travaux de surélévation

Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :

  • rehausser le mur mitoyen,
  • ou d'augmenter son épaisseur.

Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux.

Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.

Travaux de reconstruction

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante :

  • 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50.000 habitants et plus,
  • ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Il est possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions. Pour cela il faut obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

Conditions

L'acquisition de la mitoyenneté est possible pour :

  • un mur qui se situe en limite de propriété,
  • ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment).

Cette acquisition est de droit.

Demande amiable

Il faut d'abord faire la demande au voisin par courrier recommandé.

Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Où s’adresser ?

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'acquisition de la mitoyenneté.

Où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal de grande instance (TGI)

Ministère en charge de la justice

Conséquences

L'acquisition de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, suppose le paiement d'une somme correspondant à 50 % :

  • des dépenses engagées pour le mur, ou la portion de mur,
  • et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur ou la partie de mur.

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté. Pour cela, il faut dans les faits obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

Conditions

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté, à la condition :

  • de ne pas posséder de construction s'appuyant sur le mur,
  • et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.

  Attention :

si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.

Demande amiable

Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur.

Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire. Cet acte, signé par les 2 voisins, doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers.

Où s’adresser ?

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'abandon de la mitoyenneté.

Où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal de grande instance (TGI)

Ministère en charge de la justice

Conséquences

Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur.

En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.

Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.

  À noter :

après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de l'acquérir de nouveau (moyennant coût financier de l'acquisition).

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Mairie

Pour se renseigner sur la réglementation relative aux règles de hauteur en vigueur en dehors de Paris

Service-public.fr

Paris - Mairie d'arrondissement

Pour se renseigner sur la réglementation relative aux règles de hauteur en vigueur à Paris

Tribunal de grande instance (TGI)

Ministère en charge de la justice