Fiche pratique

Murs mitoyens

Vérifié le 16 mai 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Un mur est mitoyen s'il est conforme à certains critères. Un mur mitoyen implique des règles particulières en matière d'entretien et de réparation. Vous pouvez acquérir la mitoyenneté d'un mur sous réserve de respecter la procédure applicable. L'abandon du droit de mitoyenneté est également possible, sous certaines conditions.

Définition générale

Un mur mitoyen est un mur qui sépare :

  • 2 bâtiments appartenant à 2 propriétaires distincts,
  • ou entre cours et jardins appartenant à 2 propriétaires distincts,
  • ou entre enclos dans les champs appartenant à 2 propriétaires distincts.

  À noter :

un mur peut être mitoyen en totalité, ou seulement sur une partie.

Exception

Toutefois, le mur n'est pas mitoyen s'il existe :

  • une pente unique à son sommet,
  • ou des tuiles ou corniches d'un seul côté.

Dans ces 2 cas, le mur est réputé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouve la pente, les tuiles ou les corniches.

La preuve de la non mitoyenneté peut également être apportée :

  • par un titre de propriété,
  • ou par prescription (si un seul des voisins entretient ou répare le mur pendant 30 ans, voire 10 ans si elle acquiert le bien de bonne foi et détient un juste titre).

La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur.

Entretien commun

Sauf urgence (si le mur menace ruine par exemple), la réparation et la reconstruction d'un mur mitoyen se font d'un commun accord et à frais commun.

  Attention :

si le propriétaire d'un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l'accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Dégradations

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur et, d'une façon générale, de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin.

Le propriétaire responsable peut être condamné par le tribunal de grande instance à assumer seul les frais de remise en l'état.

Travaux de surélévation

Le propriétaire d'un mur mitoyen peut, seul et à ses frais, décider de :

  • rehausser le mur mitoyen,
  • ou d'augmenter son épaisseur.

Dans ce cas, la partie supérieure du mur surélevé ou augmenté appartient exclusivement au voisin qui a fait les travaux.

Les frais d'entretien de cette partie restent alors à sa charge exclusive.

Travaux de reconstruction

Tout mur mitoyen reconstruit doit respecter la règle de hauteur minimale suivante :

  • 3,20 mètres de hauteur au moins dans les villes de 50 000 habitants et plus,
  • ou 2,60 mètres de hauteur dans les autres villes.

Cette règle ne s'applique qu'à défaut d'usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Pour connaître les usages locaux et les règlements particuliers, il convient de se renseigner auprès de sa mairie.

Où s’adresser ?

Il est possible d'acheter la mitoyenneté d'un mur sous certaines conditions. Pour cela, il faut obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge du tribunal de grande instance.

Conditions

L'acquisition de la mitoyenneté est possible pour :

  • un mur qui se situe en limite de propriété,
  • ou une portion de mur mitoyen érigée individuellement par le voisin (surélévation notamment).

Cette acquisition peut être réalisée à tout moment.

Demande amiable

Il faut d'abord faire la demande au voisin par courrier recommandé.

Si le voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté est dressé chez un notaire.

Où s’adresser ?

  À noter :

en cas de difficultés, vous pouvez recourir au conciliateur de justice.

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'acquisition de la mitoyenneté.

Conséquences

L'acquisition de la mitoyenneté, amiable ou judiciaire, implique le paiement d'une somme correspondant à 50 % :

  • du coût du mur et de la valeur du sol sur lequel est érigé le mur, lorsque le mur a été construit par le voisin,
  • ou des dépenses engagées par le voisin pour la surélévation du mur.

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté à tout moment. Pour cela, il faut dans les faits obtenir l'accord du voisin et, à défaut, saisir le juge.

Conditions

Il est possible d'abandonner son droit de mitoyenneté, à la condition :

  • de ne pas posséder de construction s'appuyant sur le mur,
  • et que le mur ne retienne pas ses terres ou celles du voisin.

  Attention :

si un voisin envisage d'abandonner son droit de mitoyenneté, mais que des travaux sont rendus nécessaires par sa faute, il devra d'abord réparer le mur avant d'abandonner la mitoyenneté.

Demande amiable

Il faut adresser une lettre recommandée à votre voisin pour l'informer de votre intention de renoncer à la mitoyenneté du mur.

Si le voisin est d'accord, l'acte d'abandon de mitoyenneté est dressé chez un notaire et signé par les 2 voisins.

Cet acte peut être rendu opposable aux 2 tiers. Pour cela, il doit être adressé par le notaire à la conservation des hypothèques pour publication.

Où s’adresser ?

Demande judiciaire

À défaut d'accord du voisin, il faut saisir le tribunal de grande instance pour faire constater l'abandon de la mitoyenneté.

Conséquences

Le voisin qui a abandonné son droit de mitoyenneté n'a plus à contribuer aux travaux d'entretien du mur.

En revanche, il perd les avantages procurés par la mitoyenneté, notamment la possibilité d'édifier une construction s'appuyant sur le mur. Les limites de son terrain se trouvent reculées, car il perd la possession du sol sous la moitié du mur.

Le voisin restant devient seul propriétaire du mur et du sol sur lequel il repose.

  À noter :

après avoir abandonné son droit de mitoyenneté, il reste possible de l'acquérir de nouveau (moyennant coût financier de l'acquisition).