Question-réponse

Quel est le délai de prescription d'une dette locative (charges et loyer) ?

Vérifié le 09 février 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire d'un logement mis en location peut récupérer les arriérés de charges et de loyer pendant 3 à 5 ans, y compris après le départ du locataire. Ce délai varie selon la date à laquelle est née la dette locative. S'il s'agit d'une révision annuelle de loyer non effectuée, le bailleur dispose d'un an pour réagir.

Arriéré de loyers et/ou de charges

Arriéré dû depuis le 27 mars 2014

Le bailleur peut réclamer tout arriéré de charges ou de loyers dû après le 27 mars 2014 pendant 3 ans.

Par exemple, une dette de loyer datant de juillet 2015 peut être exigée jusqu'en juillet 2018.

  À noter :

cette règle s'applique également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons :

  • oubli,
  • ignorance,
  • négligence.

Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du bailleur dans l'exécution du contrat (demande du locataire visant à une régularisation de ses charges mais restée sans réponse).

Arriéré dû avant le 27 mars 2014

Le bailleur peut réclamer jusqu'au 27 mars 2017 les arriérés antérieurs au 27 mars 2014 dans la limite de 5 ans à compter de la date de réclamation.

Par exemple, en août 2016, un bailleur peut remonter jusqu'en août 2011 pour récupérer une dette de loyer née avant le 27 mars 2014.

Au-delà du 27 mars 2017, tous les arriérés de loyer et/ou de charges nés avant le 27 mars 2014 et qui n'ont pas été réclamés par le bailleur sont perdus.

Par exemple, pour une dette née en janvier 2012 :

  • en février 2017, le bailleur peut réclamer les arriérés en remontant jusqu'en février 2012,
  • en avril 2017, le bailleur ne peut pas réclamer les arriérés nés entre janvier 2012 et le 26 mars 2014.

  À noter :

cette règle s'applique également au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.

La régularisation est possible quelles qu'en soient les raisons :

  • oubli,
  • ignorance,
  • négligence.

Toutefois, le juge peut refuser une régularisation de charges tardive s'il considère que cette régularisation est déloyale, brutale et consécutive d'une faute du bailleur dans l'exécution du contrat. Il en est ainsi lorsque la demande de régularisation des charges faite par le locataire est restée sans réponse.

Révision de loyer

Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d'un an suivant la date de révision du bail.

Exemple : si un bail a pour date de révision le 13 mars 2018, le bailleur peut réviser le bail jusqu'au 12 mars 2019.

La révision de loyer ne s'applique pas rétroactivement, mais seulement à la date de la demande.

Exemple : si un bail a pour date de révision le 13 mars 2018, mais que le bailleur n'en fait la demande que le 13 juin 2018, seuls les loyers perçus à partir de cette date peuvent être revalorisés.

Au-delà du délai d'1 an, la revalorisation non appliquée est perdue pour le bailleur. Toutefois, l'année suivante, le calcul du loyer révisé se fera en tenant compte du taux de révision de l'an passé, même si le bailleur ne l'avait pas appliqué.

Exemple : un bail de 700 € a pour date de révision le 13 mars 2018 et le taux de révision est à cette date de 2 % : le bailleur est en droit de demander un loyer de [700 + (700 x 2)/100 ] = 714, c'est-à-dire de 714 € dès cette date.

Dans le cas où le bailleur ne révise pas le loyer entre le 13 mars 2018 et le 12 mars 2019, mais que le 13 mars 2019 il décide de le faire, alors que le taux de révision à cette date est de 1 %, le calcul à faire est le suivant :

714 + (714 x 1)/100] = 721,14 €. Dès le 13 mars 2019, il peut demander un loyer révisé de 721,14 €.