Fiche pratique

Copropriété : intervention d'un administrateur provisoire (difficultés avérées)

Vérifié le 27 juillet 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Lorsque le syndicat de copropriétaires est confronté à de graves problèmes financiers ou qu'il ne parvient plus à assurer la conservation de l'immeuble, le juge peut désigner un administrateur provisoire. Celui-ci se substitue au syndic pour prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Le recours à un administrateur provisoire est nécessaire :

  • si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis,
  • ou si le syndicat des copropriétaires est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble (très mauvais état général).

Saisine du juge

La nomination d'un administrateur provisoire nécessite de saisir le tribunal de grande instance (TGI) du lieu de situation de l'immeuble.

Où s’adresser ?

Cette saisine peut être réalisée par :

  • le syndic de copropriété après consultation du conseil syndical,
  • les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix de la copropriété,
  • le procureur de la République,
  • le maire,
  • le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat,
  • le préfet,
  • ou le mandataire ad hoc.

Désignation d'un administrateur provisoire

L'administrateur provisoire est désigné par une ordonnance du juge. Cette personne peut être :

  • un administrateur judiciaire,
  • une personne physique ou morale dotée d'une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et d'un diplôme juridique de niveau master 2,
  • ou le mandataire ad hoc qui s'est éventuellement occupé de l'immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndical.

L'ordonnance est adressée à chaque copropriétaire.

L'administrateur est chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

Pour assurer sa mission, le tribunal confie à l'administrateur provisoire :

  • tous les pouvoirs du syndic de copropriété (dont le mandat cesse d'office et sans indemnité),
  • tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale et du conseil syndical (ses prises de décision nécessitent alors l'avis préalable du conseil syndical, sauf urgence).

La durée de la mission de l'administrateur provisoire est d'au moins 12 mois.

  Attention :

dans tous les cas, l'administrateur provisoire doit être indépendant du syndic, du syndicat de copropriétaire et des créanciers (pas de lien financier, de conseil, de subordination et aucun intérêt dans le mandat confié).

Suspension des créances

La désignation de l'administrateur provisoire entraîne pendant 12 mois :

  • la suspension des créances antérieures (hors créances publiques ou sociales),
  • l'interruption des remboursements d'un emprunt collectif,
  • l'interruption et l'interdiction des actions en justice visant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement,
  • l'arrêt et l'interdiction des procédures d'exécution ou de distribution,
  • la suspension des majorations ou pénalités contractuelles (ainsi que les clauses de résolution contractuelle).

  À noter :

sur demande de l'administrateur provisoire, le juge peut prolonger la suspension des poursuites jusqu'à 30 mois.

Déclaration de dettes

Les créanciers ont 3 mois à partir de la publication de l'ordonnance de désignation de l'administrateur civil au bulletin officiel des annonces civiles (Bodacc) pour déclarer leurs dettes.

L'administrateur provisoire établi et publie la liste les créances et leur montant.

La déclaration de créance doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle contient :

  • l'identité du créancier et les coordonnées de la personne qui le représente,
  • le montant de la créance due au jour de l'ordonnance de désignation de l'administrateur provisoire,
  • tout élément susceptible de prouver la créance,
  • le mode de calcul des intérêts,
  • la nature de la garantie dont la créance est éventuellement assortie,
  • l'indication de la juridiction saisie si la créance fait l'objet d'un litige.

Les créances relatives à un contrat de travail n'ont pas à être déclarées (arriérés de salaire du gardien par exemple).

Les créanciers ont 2 mois à compter de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du TGI.

Où s’adresser ?

Projet d'échéancier

Un projet d'échéancier est notifié par lettre recommandée avec avis de réception aux créanciers qui ont 2 mois à compter de la notification pour faire part de leurs observations.

Ce document comprend :

  • l'échéancier global,
  • et l'échéancier détaillé relatif au créancier concerné.

Plan d'apurement définitif

L'administrateur provisoire dépose le plan d'apurement définitif au greffe du TGI pour qu'il soit homologué par le juge.

Ce plan doit présenter :

  • l'état des dettes (déclarées et non recouvrables),
  • la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan (dont les dépenses nécessaires à la préservation de l'immeuble et éventuellement à la réduction des charges et au respect du plan),
  • l'échéancier des appels de fonds auprès des copropriétaires,
  • les échéanciers détaillés par créancier.

Certains documents sont joints en annexe parmi lesquels :

  • la liste des travaux nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l'immeuble,
  • la liste indicative des mesures de gestion et des procédures amiables ou contentieuses envisagées,
  • les observations du conseil syndical et des créanciers,
  • l'état détaillé des impayés des copropriétaires,
  • l'inventaire des biens susceptibles d'être vendus,
  • le projet de convention d'administration provisoire renforcée si elle existe.

Le plan d'apurement définitif remis au juge ne peut pas excéder 5 ans et doit être notifié :

  • à tous les créanciers,
  • à chaque copropriétaire,
  • et au conseil syndical.

Cette notification doit se faire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou par voie électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité.

L'administrateur provisoire rend compte de son travail par écrit au TGI :

  • à sa demande,
  • au moins 1 fois par an.

Dans certains cas, il doit également remettre un rapport intermédiaire au TGI. Tel est le cas :

  • si aucun rapport de mandataire ad hoc n'a été réalisé au cours de l'année précédente,
  • et dans les 6 premiers mois de sa mission.

Ce document doit indiquer toutes les mesures à adopter pour redresser la situation financière de la copropriété.

Si les conclusions des rapports préconisent de soumettre certaines questions à l'assemblée générale des copropriétaires, elles doivent être inscrites à l'ordre du jour de cette assemblée.

Le rapport de mission est accessible à tout copropriétaire qui le souhaite.