Impôt sur le revenu - Investissement locatif loi Pinel/Duflot (réduction d'impôt)
Vérifié le 18 février 2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Autres cas ?
Si vous avez réalisé un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt. Le dispositif Pinel s'applique si l'investissement a été fait avant le 1er janvier 2025. Le dispositif Duflot s'applique s'il a été fait de 2013 à août 2014. Nous vous indiquons les informations à connaître.
Pinel
Vous ne pouvez plus réaliser d'investissement locatif avec le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2025. Si vous avez réalisé votre investissement avant cette date, vous pouvez continuer à bénéficier d'une réduction d'impôt si vous en remplissez les conditions.
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
- Logement neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement: titleContent
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local transformé en logement d'habitation.
Attention
Depuis le 1er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.
Délais d'achèvement du logement
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Logement en l'état de futur achèvement
Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
Logement à construire
Le logement doit être achevé dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
Logement faisant l'objet de travaux
Le logement doit être achevé le 31 décembre de la 2e année après l'acquisition du logement ou du local.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.
Attention
La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.
Localisation du logement
Le logement doit se situer en zone A, A bis ou B1.
Vous pouvez vérifier la zone dans laquelle se trouve votre investissement avec un simulateur :
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
À savoir
En Bretagne, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans des zones spécifiques définies par le préfet de la région.
Rechercher les zones concernées par le dispositif Pinel en région Bretagne
Niveau de performance énergétique et environnementale
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Dispositif Pinel +
Depuis 2023, le dispositif Pinel + s'applique aux acquisitions suivantes :
- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville: titleContent
- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité.
Si vous optez pour un logement présentant un niveau élevé de qualité, vous devrez respecter plusieurs critères de performance énergétique et environnementale.
Logement acquis en 2023
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
À noter
Si le logement acquis à partir de 2023 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
Les critères d'usage sont les suivants :
- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).
Le logement doit respecter les seuils de performance énergétique et environnementale de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025).
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE: titleContent doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Logement acquis en 2024
Le dispositif Pinel + propose les mêmes avantages fiscaux que le Pinel classique avant 2023, mais le logement doit respecter des critères plus élevés.
À noter
Si le logement acquis en 2024 ne respecte pas les critères du Pinel +, le taux de la réduction d'impôt est réduit.
Vous devez acquérir un logement neuf respectant des critères d'usage et des critères environnementaux.
Les critères d'usage sont les suivants :
- Surface habitable minimale (par exemple, 28 m2 pour un appartement d'une pièce)
- Surface minimale d'espace extérieur privatif ou à jouissance privative (par exemple, 3 m2 pour un appartement d'une pièce).
Les critères de performance énergétique et environnementale sont les suivants :
- Seuils de la norme RE 2020 (qui entrent en vigueur en 2025)
- Classe A du DPE: titleContent.
Pour les logements dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022, les critères environnementaux sont fondés sur le label « E+C- » et l’étiquette A du DPE doit être atteinte.
Les logements acquis ne résultant pas d’une opération de construction (par exemple, réhabilitation à neuf) doivent atteindre l’étiquette A ou B du DPE.
Autres acquisitions
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
|---|---|
Neuf ou à construire | Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 |
Le locataire peut être votre enfant ou votre parent à condition de ne pas appartenir à votre foyer fiscal: titleContent.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Métropole
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
+ 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
+ 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
+ 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
+ 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Outre-mer
Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom): titleContent | Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
Personne seule | 32 602 € | 32 602 € | 34 607 € |
Couple | 43 539 € | 43 539 € | 46 213 € |
+ 1 personne à charge | 52 358 € | 52 358 € | 55 573 € |
+ 2 personnes à charge | 63 207 € | 63 207 € | 67 090 € |
+ 3 personnes à charge | 74 354 € | 74 354 € | 78 921 € |
+ 4 personnes à charge | 83 795 € | 83 795 € | 88 843 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 354 € | + 9 354 € | + 9 928 € |
Le logement doit être loué vide (non meublé) comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée minimale de l'engagement de location est de 6 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
Métropole
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
|---|---|---|
2024 | 2025 | |
Zone A bis | 18,89 € | 19,51 € |
Zone A | 14,03 € | 14,49 € |
Zone B1 | 11,31 € | 11,68 € |
Zones B2 et C (sur agrément) | 9,83 € | 10,15 € |
Outre-mer
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
|---|---|---|
2024 | 2025 | |
Guadeloupe | 11,65 € | 12,02 € |
La Réunion | 11,65 € | 12,02 € |
Mayotte | 11,65 € | 12,02 € |
Guyane | 11,65 € | 12,02 € |
Martinique | 11,65 € | 12,02 € |
Saint-Martin | 11,65 € | 12,02 € |
Saint-Pierre et Miquelon | 11,65 € | 12,02 € |
Polynésie Française | 14,28 € | 14,18 € |
Nouvelle-Calédonie | 14,28 € | 14,18 € |
Îles Wallis et Futuna | 14,28 € | 14,18 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient d'au plus 2 logements.
Le montant total investi est retenu dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € par contribuable et par an
- 5 500 € par m² de surface habitable
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux varie en fonction de la durée de l'engagement de location.
Pour les acquisitions réalisées à partir de 2023, les taux de réduction seront progressivement réduits.
Toutefois, les taux ne sont pas réduits pour les acquisitions suivantes (dispositif Pinel+) :
- Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville: titleContent
- Logement qui respecte un niveau élevé de qualité
Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement
Logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respecte un niveau élevé de qualité
Engagement initial de 6 ans
Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
|---|---|---|
Période initiale de 6 ans | 12 % | 2 % par an |
1re prolongation de 3 ans | 6 % | 2 % par an |
2e prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Engagement initial de 9 ans
Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
|---|---|---|
Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Autres acquisitions
Acquisition avant 2023
Engagement initial de 6 ans
Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
|---|---|---|
Période initiale de 6 ans | 12 % | 2 % par an |
1re prolongation de 3 ans | 6 % | 2 % par an |
2e prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Engagement initial de 9 ans
Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
|---|---|---|
Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Acquisition en 2023
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
Durée de l'engagement | Taux |
|---|---|
6 ans | 10,5 % |
9 ans | 15 % |
12 ans | 17,5 % |
Acquisition en 2024
Si les logements ne respectent pas les critères prévus par le dispositif Pinel +, les taux de réduction d’impôt sont réduits.
Les taux sont les suivants :
Durée de l'engagement | Taux |
|---|---|
6 ans | 9 % |
9 ans | 12 % |
12 ans | 14 % |
À savoir
Les règles sont différentes en outre-mer.
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Fiches de l'Anil sur le dispositif Pinel
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Duflot
Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France et avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, à condition de remplir des conditions liées au locataire et à la location. La réduction d'impôt, dite Duflot, s'applique aux investissements réalisés de janvier 2013 à août 2014.
Types d'acquisitions
La réduction d'impôt concerne les biens suivants :
- Logement neuf
- Logement en l'état futur d'achèvement
- Logement que vous faites construire
- Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération).
- Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
- Local transformé en logement d'habitation.
Attention
La réduction d'impôt s'applique à 2 logements maximum par an.
Période de l'investissement
La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre janvier 2013 et août 2014.
Localisation du logement
Le logement doit se situer, au moment de l'investissement, en zone A ou B1.
Il peut aussi se situer en zone B2 s'il y a un besoin particulier en logement locatif.
Depuis le 1er juillet 2013, cette extension nécessite la délivrance d'un agrément de l'État.
Vous pouvez vérifier la zone de votre investissement avec ce simulateur :
Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Niveau de performance énergétique
Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition.
Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
|---|---|
Neuf ou à construire | Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 |
Attention
En outre-mer, des règles différentes s'appliquent.
Le locataire ne peut pas être votre enfant ou votre parent et ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal: titleContent.
Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires.
Métropole
Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
+ 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
+ 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
+ 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
+ 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Outre-mer
Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom): titleContent | Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
Personne seule | 32 602 € | 32 602 € | 34 607 € |
Couple | 43 539 € | 43 539 € | 46 213 € |
+ 1 personne à charge | 52 358 € | 52 358 € | 55 573 € |
+ 2 personnes à charge | 63 207 € | 63 207 € | 67 090 € |
+ 3 personnes à charge | 74 354 € | 74 354 € | 78 921 € |
+ 4 personnes à charge | 83 795 € | 83 795 € | 88 843 € |
Majoration par personne à charge supplémentaire | + 9 354 € | + 9 354 € | + 9 928 € |
Le logement doit être loué comme habitation principale.
Il doit être loué au plus tard 1 an après l'achèvement de l'immeuble ou après son acquisition.
La durée minimale de l'engagement de location est de 9 ans.
Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants :
Métropole
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
|---|---|---|
2024 | 2025 | |
Zone A bis | 18,89 € | 19,51 € |
Zone A | 14,03 € | 14,49 € |
Zone B1 | 11,31 € | 11,68 € |
Zones B2 et C (sur agrément) | 9,83 € | 10,15 € |
Outre-mer
Localisation du logement | Plafonds mensuels de loyer au m² | |
|---|---|---|
2024 | 2025 | |
Guadeloupe | 11,65 € | 12,02 € |
La Réunion | 11,65 € | 12,02 € |
Mayotte | 11,65 € | 12,02 € |
Guyane | 11,65 € | 12,02 € |
Martinique | 11,65 € | 12,02 € |
Saint-Martin | 11,65 € | 12,02 € |
Saint-Pierre et Miquelon | 11,65 € | 12,02 € |
Polynésie Française | 14,28 € | 14,18 € |
Nouvelle-Calédonie | 14,28 € | 14,18 € |
Îles Wallis et Futuna | 14,28 € | 14,18 € |
Les plafonds de loyer varient en fonction de la surface du logement par application d'un coefficient multiplicateur.
Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.
Plafond
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement acquis.
La réduction d'impôt est calculée dans la limite des 2 plafonds suivants :
- 300 000 € par personne et par an
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Vous devez aussi tenir compte du plafonnement global des avantages fiscaux.
Taux de la réduction d'impôt
Le taux est de 18 % du montant de l'investissement.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 années (2 % par an pendant 9 ans).
Exemple :
Pour un investissement de 300 000 €.
La réduction d'impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 € /9].
À savoir
Les règles sont différentes en outre-mer.
Pour remplir votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :
- Fiches de l'Anil sur les dispositifs Duflot
- Notice explicative
- Brochure sur la déclaration des revenus (indication des documents à fournir ou à conserver).
Qui peut m'aider ?
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Dispositif de la réduction d'impôt
Plafonds de loyer et plafonds de ressources
Zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (communes classées en zone B2)
Communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements (classées dans les zones A et B1)
Désignation des zones géographiques A bis, A, B1, B2 et C
Caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et parties nouvelles de bâtiments
Service en ligne
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Ministère chargé des finances
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
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Ministère chargé des finances
Agence de la transition écologique (Ademe)
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