Fiche pratique

Clauses abusives dans un contrat de location

Vérifié le 20 février 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Logement vide

Bailleur et locataire peuvent convenir ensemble de l'insertion de certaines clauses au sein du contrat de location. Toutefois, certaines sont considérées comme abusives par la loi : si elles figurent dans le contrat de bail, il n'en est pas tenu compte (elles sont dites non écrites). La liste des clauses abusives définies par la loi est une liste limitative. Cette liste varie selon la date de signature du bail.

Est concerné :

  • un bail signé depuis le 27 mars 2014,
  • ou un bail signé avant le 27 mars 2014 et renouvelé depuis,
  • ou un bail signé avant le 27 mars 2014 et reconduit tacitement depuis.

Liberté de choix du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelle contrainte au locataire. La loi considère comme abusive la clause qui :

  • oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • ou impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
  • ou stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
  • ou autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
  • ou engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives,
  • ou prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

C'est le cas d'une clause qui :

  • autorise le bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
  • ou impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais),
  • ou impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés),
  • ou font supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
  • ou impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple : un contrat de louage de meubles).

Usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C'est le cas d'une clause qui :

Résiliation du bail

Le bailleur n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

  • prévoit la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge
  • ou permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, la loi considère non écrite une clause qui :

  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,
  • interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Est uniquement concerné un bail signé avant le 27 mars 2014 et resté depuis non renouvelé, ni tacitement reconduit.

Liberté de choix du locataire

Le bailleur ne peut pas imposer n'importe quelle contrainte au locataire en contrepartie de la location qu'il lui consent. Dans ce cadre, la loi considère comme abusive la clause qui :

  • oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire,
  • ou impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer,
  • ou stipule que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible,
  • ou autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat de bail,
  • ou engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives,
  • ou prévoit le renouvellement ou la reconduction automatique du bail pour une durée inférieure à 3 ans (inférieure à 6 ans si le bailleur est une personne morale).

Frais supplémentaires

Le bailleur ne peut pas imposer à son locataire des frais en plus du paiement du loyer et des charges.

C'est le cas d'une clause qui :

  • autorise le bailleur à percevoir des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété,
  • ou impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie (toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais),
  • ou impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c'est l'exemple des frais notariés),
  • ou impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance,
  • ou impose au locataire de souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple : un contrat de louage de meubles).

Usage du logement

Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, certaines clauses qui limitent sa jouissance sont abusives. C'est le cas d'une clause qui :

  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,
  • ou interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle,
  • ou interdit la détention d'un animal domestique (toutefois, le bailleur peut interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ère catégorie (chiens d'attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location),
  • ou interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui,
  • ou interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 40 jours.

Résiliation du bail

Le bailleur n'a pas le droit de prévoir une clause de résiliation du bail qui aurait pour effet de contourner la réglementation en vigueur.

Dans ce cadre, sont abusives les clauses qui :

  • prévoient la résiliation du contrat pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie, la non souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou les troubles de voisinage constatés par le juge,
  • ou permettent au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Responsabilité des parties

Le contrat de bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut ainsi s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.

En conséquence, la loi considère non écrites les clauses qui :

  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de la chose louée,
  • interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité,
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.

Logement meublé

Bailleur et locataire peuvent convenir ensemble de l'insertion dans le contrat de bail de clauses particulières. Toutefois, il n'est pas possible d'inscrire dans le contrat de bail n'importe quelle clause :

Est considérée comme abusive par la Commission des clauses abusives, la clause qui :

  • indique que le logement est présumé loué neuf à défaut d'état des lieux d'entrée,
  • prévoit une durée de location de moins d'1 an (ou moins de 9 mois pour un étudiant),
  • exclut la location des règles qui lui sont normalement applicables,
  • prévoit la résiliation du bail par le bailleur pour un motif autre que le congé donné par le locataire, la reprise ou la vente du logement par le bailleur ou tout autre motif légitime et sérieux (exemple de motif légitime et sérieux : impayés de loyer),
  • impose la rédaction d'un nouveau bail en cas de reconduction tacite du précédent.

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Où s’adresser ?

Clauses abusives limitant la liberté du locataire (logement meublé : bail signé depuis le 27 mars 2014)

Clause qui...

Impact de son insertion dans le contrat de bail

Signature du bail

Oblige le locataire à souscrire une assurance auprès d'une compagnie choisie par le bailleur

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire

Paiement du loyer

Impose l'ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer

Stipule que le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire

En cours de bail

Autorise le bailleur à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat

Engage le locataire par avance à des remboursements sur la base d'une estimation faite uniquement par le bailleur au titre des réparations locatives

Laisse croire au locataire qu'il ne bénéficie pas des règles applicables aux logements loués meublés en tant que résidence principale

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Impose au locataire de renoncer à ses droits

Fin de bail

Impose au locataire d'élire domicile dans le logement loué, même après la résiliation du bail

Où s’adresser ?

Clauses abusives imposant des frais (logement meublé, bail signé depuis le 27 mars 2014)

Clause qui impose au locataire...

Impact de son insertion dans le contrat de bail

Pour le paiement du loyer (ou impayés)

Des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Des frais en fonction du mode de paiement du loyer choisi,

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Des pénalités de retard de loyer sans réciprocité en cas d'inexécution de ses obligations par le bailleur

Des frais de recouvrement des impayés alors qu'aucune décision de justice n'a été rendue

La modification unilatérale du montant du loyer à l'initiative du bailleur à tout moment

En cas de faute du locataire

Une indemnité contractuelle automatique sans lien avec aucun manquement du locataire

Une pénalité rétroactive en cas de non respect des conditions d'occupation

Le paiement de sommes forfaitaires pour chaque dégradation subie par le logement

De répondre de toute dégradation survenue dans le logement ou dans les parties communes

Des frais en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement de copropriété

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Frais injustifiés (sans contrepartie)

Le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles autorisées (sont prévues : dépôt de garantie, honoraires de l'agent immobilier pour certains services)

De souscrire en plus du contrat de bail, un contrat pour la location d'équipements (par exemple, un contrat de louage de meubles).

Des frais sans en indiquer précisément la nature et le montant,

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Des frais de raccordement à l'antenne collective sans accord préalable du locataire,

Frais en principe à la charge du bailleur

Les frais et honoraires du mandataire du bailleur (frais de mandat de gestion par agence par exemple),

Le paiement des impôts relatifs au bien loué qui incombent en principe au bailleur (taxe foncière par exemple)

Le paiement de travaux à la charge du bailleur

En fin de bail

Une indemnité contractuelle supérieure au loyer en cas d'obtention d'un délai judiciaire pour libérer les lieux à l'expiration du bail,

Des frais de résiliation en cas de congé donné par le locataire,

Impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie. Toutefois, en cas de recours à un huissier, le locataire est redevable de la moitié des frais.

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Où s’adresser ?

Clauses abusives concernant l'usage du logement (logement meublé bail signé depuis le 24 mars 2014)

Clause qui...

Impact de son insertion dans le bail

En cas de travaux par le bailleur

Impose au locataire la réalisation de travaux en toutes circonstances, sans limitation de durée ni indemnité

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à 21 jours

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Visites du logement par le bailleur

Autorise des visites :

- de contrôle

- ou injustifiées

- ou justifiées mais sans avertissement préalable

Autorise des visites dont la durée est excessive (en vue de la relocation ou de la vente du logement).

Oblige le locataire, en vue de la vente ou de la relocation, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables,

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Interdiction faite au locataire

Interdit l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Interdit la détention d'un animal domestique. Toutefois, le bailleur peut interdire la détention d'un chien dangereux appartenant à la 1ère catégorie (chiens d'attaque) par une clause insérée au sein du contrat de location.

Interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Où s’adresser ?

Clauses abusives facilitant la résiliation du bail (logement meublé, bail signé depuis le 27 mars 2014)

Clause qui...

Impact de son insertion dans le contrat de bail

Prévoit la résiliation du contrat pour d'autres motifs que

- le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie,

- ou la non souscription d'une assurance pour risques locatifs,

- ou les troubles de voisinage constatés par le juge.

La clause doit être ignorée. Le bailleur ne peut donc pas s'en prévaloir à l'égard du locataire.

Permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester.

Prévoit le refus d'un congé donné dans les formes et délais requis

En cas de litige, le juge du tribunal d'instance doit être saisi pour se prononcer sur le caractère abusif ou non de la clause.

Prévoit le report de la date d'effet du congé du locataire à la fin du mois

Prévoit une résiliation automatique du bail en cas :

- d'inexécution par le locataire d'une de ses obligations,

- ou de défaut de paiement d'une somme autre que le loyer et les charges,

- ou de destruction totale ou partielle du logement en méconnaissance des dispositions légales applicables.

Où s’adresser ?