Fiche pratique

Impôt sur le revenu : déclaration d'une plus-value immobilière

Vérifié le 10 janvier 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations liées à la nature du bien ou à votre situation personnelle.

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain) ;
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple) ;
  • Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI) ;
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

  À noter :

la plus-value immobilière est soumise aux prélèvements sociaux.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur. La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Exonérations liées à la nature du bien cédé

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.) 
  • Première vente d'un logement autre que la résidence principale, sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition ou construction d'un logement affecté à l'habitation principale dans un délai de 24 mois. De plus, l'intéressé ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre années précédant la cession.
  • Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans

Exonérations liées à la qualité de l'acquéreur

  • Bien vendu jusqu'au 31 décembre 2020 au profit d'un organisme en charge du logement social
  • Bien vendu jusqu'au 31 décembre 2020 à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux
  • Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois ;
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois.

Exonérations liées à la qualité du vendeur

  • Personne titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion, à la condition de ne pas être soumis à l'ISF et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 697 € pour la première part de quotient familial au titre de l'année 2015 pour une cession effectuée en 2017
  • Personne résidant dans un établissement social ou médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés, à la condition de ne pas être soumis à l'ISF et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 155 € pour la première part de quotient familial au titre de l'année 2015 pour une cession effectuée en 2017
  • Personne non résidente en France

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente

Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.

Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).

Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).

Prix d'acquisition

Bien acquis à titre onéreux

En cas de bien acquis à titre onéreux, le prix d'acquisition est le prix effectivement payé, indiqué dans l'acte de vente.

Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

  • Charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat 
  • Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais de d'aménagement pour lotissement par exemple).

Bien acquis à titre gratuit

Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.

Abattement

Cas général

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Terrain à bâtir

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Un abattement supplémentaire de 30 % s'applique si les 3 conditions suivantes sont remplies :

  • Signature d'une promesse de vente ayant acquis date certaine entre septembre 2014 et décembre 2015 ;
  • Réalisation de la vente au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit cette date (soit le 31 décembre 2017 pour une promesse de vente ayant acquis date certaine en 2015) ;
  • Vente réalisée à une personne autre qu'un ascendant, descendant ou personne avec laquelle vous vivez en couple.

Immeuble construit

La plus-value est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

Le taux et la cadence de l'abattement sont différents pour déterminer l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Taux d'abattement pour la vente d'un bien immobilier

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,6 %

Au delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Un abattement supplémentaire s'applique si les 2 conditions suivantes sont remplies :

  • Immeuble situé dans une commune où s'applique la taxe sur les logements vacants ;
  • Engagement de l'acquéreur à démolir les constructions pour reconstruire des logements dans un délai de 4 ans.

Le taux de l'abattement est de 30 % pour les ventes réalisées jusqu'en décembre 2017 sous réserve de la signature d'une promesse de vente en 2015.

Abattement exceptionnel en zones tendues

Un abattement exceptionnel de 70 % s'applique en zones A ou A bis lorsque l'acquéreur s'engage à démolir les constructions existantes pour reconstruire un ou plusieurs bâtiments d'habitation collectifs, sous certaines conditions. La cession doit en outre être précédée d'une promesse unilatérale ou synallagmatique, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.

Simulateur

Connaître la zone de sa commune : Abis, A, B1, B2 ou C

Accéder au simulateur

Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

L'abattement est applicable pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cet abattement s'applique sur la valeur de la plus-value nette de l'abattement pour durée de détention. Il peut être majoré à 85 % si des logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

L'abattement ne s'applique pas aux plus-values résultant de cessions réalisées au profit :

  • de la personne vivant en couple avec le vendeur ;
  • d'un ascendant ou descendant ;
  • d'un ascendant ou descendant de la personne vivant en couple avec le vendeur ;
  • d'une personne morale dont le vendeur ou la personne avec qui il vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession ;
  • d'une personne morale dont de l'ascendant ou descendant de la personne avec qui le vendeur vit en couple est associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

  À savoir :

les travaux de constructions doivent être achevés dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.

Taux d'imposition

La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée. Le formulaire n°2048-IMM-SD (cerfa n°12359*14) contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui ci est calculé par le notaire). La taxe ne concerne pas les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.

  À savoir :

vous pouvez consulter des exemples de calcul de plus-values immobilières sur le dépliant d'information de l'administration fiscale , ainsi que sur le site impots.gouv.fr .

Formalités effectuées par le notaire

Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :

  • Démarches auprès de l'administration fiscale
  • Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
  • Établissement de la déclaration
  • Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien

Indication de la plus-value sur votre déclaration de revenus

Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :

  • Montant de la plus-value déclarée par le notaire ;
  • Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1ère cession d'un logement autre que votre résidence principale.

Pour effectuer votre déclaration de revenus, vous pouvez consulter les documents suivants :

Vous devez faire votre déclaration en ligne si votre revenu fiscal de référence est supérieur à 15 000 € et que vous possédez un accès internet.

Vous pouvez utiliser la déclaration papier uniquement si votre revenu fiscal de référence est inférieur à 15 000 € ou si vous ne pouvez pas faire la déclaration en ligne (absence d'accès internet par exemple).

Déclaration en ligne

Vous devez utiliser le service en ligne suivant

Service en ligne

Déclaration 2018 en ligne des revenus

Accéder au service en ligne

Ministère chargé des finances

Avant de valider votre déclaration préremplie en ligne, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter. Conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.

Déclaration papier

Vous pouvez utiliser la déclaration papier préremplie reçue entre mi-avril et début mai. Selon votre situation, il s'agit de la déclaration n°2042 ou n°2042 C. La déclaration n°2042 RICI regroupe les principales réductions et crédits d'impôt.

Si vous ne recevez pas d'imprimé ( 1ère déclaration changement d'adresse, changement de situation familiale), vous pouvez déclarer en ligne ou télécharger les déclarations nécessaires à partir de début mai sur service-public.fr ou www.impots.gouv.fr.

Certains revenus sont à déclarer sur une déclaration annexe. Vous pouvez également les télécharger en ligne.

Les principales déclarations annexes sont les suivantes :

Avant de signer votre déclaration, vous devez vérifier les informations indiquées et si nécessaire, les corriger et les compléter.

Vous n'êtes pas obligé de joindre les pièces justificatives à votre déclaration papier sauf s'il s'agit de documents établis par vos soins (liste détaillée de vos frais réels par exemple). Toutefois, conservez les justificatifs pendant 3 ans en cas de demande de l'administration.