Fiche pratique

Location : travaux à la charge du bailleur

Vérifié le 08 septembre 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Travaux d'adaptation du logement et critère de performance énergétique minimale

20 mai 2016 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

La loi du 17 août 2015 prévoit que le logement vide ou meublé doit respecter un critère de performance énergétique minimale, qui reste à définir par décret.

La loi du 28 décembre 2015 prévoit que le locataire d'un logement vide ou meublé peut réaliser à ses frais des travaux d'adaptation (handicap ou perte d'autonomie). Les travaux et leurs modalités de mise en œuvre seront définis par décret.

Les informations de cette page seront complétées après la parution de chacun de ces décrets.

Le bailleur a l'obligation de délivrer un logement en bon état. Les travaux ne relevant pas des réparations locatives sont à la charge exclusive du bailleur. Il doit les faire réaliser sous réserve d'en informer le locataire dans les formes. Une réduction de loyer doit être prévue si les travaux excèdent un certain délai.

Logement vide

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Principe

Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement :

  • en bon état d'usage et de réparations,
  • doté d'équipements en bon état de fonctionnement,
  • respectant un critère de performance énergétique minimale.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Le bailleur est obligé d'entretenir le logement qu'il loue en dehors de tout ce qui touche aux réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

  • les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
  • les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
  • les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),
  • les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

  À noter :

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Obligation d'information

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception. Cette notification précise la nature et les modalités d'exécution des travaux.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire doit permettre l'accès à son logement :

  • tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),
  • moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

Dédommagement du locataire

Si les travaux :

  • présentent un caractère abusif,
  • ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

Où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal d'instance (TI)

Ministère en charge de la justice

Démarches

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

  Attention :

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanctions

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

  • contraindre le bailleur à les exécuter,
  • autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
  • accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.

À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette. En revanche, le locataire ne peut pas abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

Toutefois, le locataire peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Il doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Celui-ci a 4 mois pour répondre à compter de la date de réception de la demande. L'absence de réponse dans le délai vaut acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.

  À savoir :

en cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

Logement meublé

Sauf exception, le bailleur doit délivrer au locataire un logement en bon état général.

Principe

Outre l'obligation de délivrer un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement :

  • en bon état d'usage et de réparations,
  • doté d'équipements en bon état de fonctionnement,
  • respectant un critère de performance énergétique minimale.

Exception

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Le bailleur a une obligation d'entretien et de réparation du logement qu'il loue pendant toute la durée du bail, en dehors des réparations locatives (menues réparations et entretien courant à la charge du locataire) qui ne sont pas imputables à une faute du locataire. Sont à la charge du bailleur :

  • les réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
  • les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
  • les travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
  • les travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...),
  • les travaux qui permettent de remplir les critères d'un logement décent.

  À noter :

certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Obligation d'information

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d'informer le locataire de leur réalisation par une notification :

  • remise en mains propres,
  • ou adressée en recommandé avec accusé de réception.

Cette notification doit obligatoirement préciser :

  • la nature des travaux, (amélioration, urgence, performance énergétique...),
  • et les modalités de leur exécution (date de début, durée, nécessité d'accès etc...).

  Attention :

les travaux ne peuvent pas être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord écrit du locataire.

Dédommagement du locataire

Le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du bailleur.

Toutefois, si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.

Par ailleurs, si les travaux :

  • présentent un caractère abusif,
  • ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de travaux,
  • ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse,

le tribunal d'instance peut, sur demande du locataire, demander l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. Le locataire peut également solliciter la résiliation du bail si les travaux rendent le logement inhabitable.

Où s’adresser ?

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Tribunal d'instance (TI)

Ministère en charge de la justice

Démarches

Le locataire est tenu d'avertir le bailleur si un dommage apparaît.

Si le propriétaire ne fait pas le nécessaire, le locataire doit le mettre en demeure d'exécuter ses obligations.

Sans accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure, le locataire peut saisir :

  Attention :

même si le bailleur n'effectue pas des travaux qui relèvent de ses obligations, le locataire doit continuer de payer son loyer.

Sanctions

S'il estime que les travaux relèvent des obligations du bailleur, le juge peut :

  • contraindre le bailleur à les exécuter,
  • autoriser le locataire à les réaliser lui-même, à charge pour le bailleur de le rembourser,
  • accorder au locataire des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Le bailleur ne peut pas s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à condition qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.

À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette. En revanche, le locataire ne peut pas abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

Toutefois, le locataire peut réaliser, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie. Il doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Celui-ci a 4 mois pour répondre à compter de la date de réception de la demande. L'absence de réponse dans le délai vaut acceptation. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état pour les travaux réalisés.

  À savoir :

en cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge.

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

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