Fiche pratique
Montant du loyer à Paris
Vérifié le 18 mars 2019 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
Autres cas ? Paiement du loyer pour un logement du secteur privé
À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé est encadré. Les règles de fixation du loyer inscrit dans le contrat de bail diffèrent selon la date de signature du bail.
Depuis le 29 novembre 2017
À Paris, le loyer d'un logement vide ou meublé dont le contrat de bail est signé ou renouvelé après le 28 novembre 2017 est encadré.
Sont toutefois exclus de l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.
Le loyer est librement fixé par le propriétaire.
Toutefois, le propriétaire ne peut pas appliquer de complément de loyer, même si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (localisation, confort).
Dans le cas où un propriétaire imposerait toutefois un complément de loyer, le locataire a la possibilité :
- d'adresser au bailleur un courrier recommandé avec accusé de réception (démarche indispensable pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- d'engager une procédure de conciliation (gratuite et facultative) devant la commission départementale de conciliation
- de saisir le juge du tribunal d'instance (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
A l'approche du renouvellement du bail devant intervenir après le 28 novembre 2017, le bailleur peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites.
Après moins de 18 mois d'inoccupation
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :
- hausse limitée à l'IRL (cas où la révision annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail) lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
- ou hausse spécifique après certains travaux,
- ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
Hausse limitée à l'IRL
S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :
- au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
- à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
À noter :
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.
Hausse spécifique après travaux
Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :
- d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
À savoir :
le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.
Hausse d'un ancien loyer sous-évalué
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50 % de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :
- en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
- puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
- puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).
Après plus de 18 mois d'inoccupation
Le loyer est librement fixé par le propriétaire.
Entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017
Sont encadrés les loyers des logements vides ou meublés dont le contrat de bail a été signé entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, ou dont le contrat de bail a été renouvelé entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017.
Certains logements n'étaient toutefois pas concernés par l'encadrement des loyers : logements conventionnés Anah, logements soumis à la loi de 1948, logements HLM, locations de tourisme et sous-location.
Le loyer inscrit dans le contrat de bail ne devait pas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de bail.
Toutefois, si le logement présentait des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer pouvait être appliqué.
Il était possible d'estimer le loyer de référence majoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
Attention :
l'estimation donnée par ce simulateur n'a qu'une valeur indicative.
De quoi s'agit-il ?
À Paris, lors de la signature d'un contrat de bail intervenue entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, le propriétaire pouvait appliquer un complément de loyer, somme venant s'ajouter au montant du loyer de base, lorsque le logement présentait des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Dans ce cas, le montant du loyer se composait :
- du loyer de base,
- et du complément de loyer.
Conditions
Montant du loyer de base
Lors de la signature d'un contrat de bail intervenue entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, il était possible d’appliquer un complément de loyer.
Pour cela, le loyer de base inscrit dans le contrat de bail devait être égal au loyer de référence majoré correspondant au logement.
Caractéristiques du logement
Pour appliquer un complément de loyer, le logement devait présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes :
- ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence correspondant au logement (ce qui exclut : nombre de pièces principales, époque de construction du logement),
- être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (par exemple : vue sur un monument historique, ...) ,
- ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux économies d'énergie.
À noter :
le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant devaient être mentionnés dans le contrat de bail.
Contestation
Le locataire pouvait contester le bien-fondé du complément de loyer. Pour cela, il devait entreprendre une démarche amiable dans un délai de 3 mois après avoir signé le bail, avant tout recours au juge.
A l'approche du renouvellement du bail intervenant entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 :
- le locataire pouvait engager une action en diminution de loyer, si le loyer était surévalué,
- le bailleur pouvait proposer au locataire un nouveau loyer, si le loyer était sous-évalué.
Après moins de 18 mois d'inoccupation
Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance pouvait être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :
- hausse limitée à l'IRL (cas où la révision annuelle du loyer est prévue dans le contrat de bail) lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
- ou hausse spécifique après certains travaux,
- ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.
Hausse limitée à l'IRL
S'il n'y avait pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'était pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer était limité :
- au dernier loyer appliqué au précédant locataire si une révision était intervenue au cours des 12 derniers mois,
- à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'était intervenue au cours des 12 derniers mois.
Le montant du loyer (après augmentation ou non) inscrit dans le bail ne devait pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Toutefois, si le logement présentait des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer pouvait être appliqué.
Il était possible d'estimer (à titre indicatif) le loyer de référence majoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
À noter :
le montant du loyer acquitté par le dernier locataire devait figurer au sein du contrat de location.
Hausse spécifique après travaux
Le nouveau loyer pouvait être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur avait financé des travaux :
- d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
- ou de mise aux normes de décence du logement loué.
Ces travaux devaient avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût devait couvrir au moins 50 % de la dernière année de loyer (hors charge).
Si ces conditions étaient respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire pouvait être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.
Le loyer fixé après travaux et inscrit dans le bail ne devait pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Toutefois, si le logement présentait des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer pouvait être appliqué.
Il était possible d'estimer (à titre indicatif) le loyer de référence majoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
À savoir :
le loyer d'un logement qui avait fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût était au moins égal à la dernière année de loyer pouvait être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché, dans la limite du montant du loyer de référence majoré.
Hausse d'un ancien loyer sous-évalué
Il était possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne devait pas excéder 50 % de la différence entre :
- le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqué dans le voisinage pour des logements comparables,
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.
Le loyer inscrit dans le bail après réévaluation suite au départ du dernier locataire ne devait pas non plus dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Il était possible d'estimer le loyer de référence majoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
Attention :
l'estimation donnée par ce simulateur n'a qu'une valeur indicative.
Toutefois, si le logement présentait des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer peut être appliqué.
Après plus de 18 mois d'inoccupation
Le loyer inscrit dans le bail ne devait pas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.
Il était possible d'estimer le loyer de référence majoré d'un logement situé à Paris, en fonction de ses caractéristiques (adresse, nombre de pièces, ...) à l'aide d'un simulateur :
Simulateur
Estimer les loyers de référence (minoré et majoré) pour un logement situé à Paris
Attention :
l'estimation donnée par ce simulateur n'a qu'une valeur indicative.
Toutefois, si le logement présentait des prestations spécifiques exceptionnelles, un complément de loyer pouvait être appliqué.