Question-réponse

Colocation : quelles sont les règles ?

Vérifié le 20 août 2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Une colocation est la location par plusieurs locataires d'un même logement constituant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou de plusieurs contrats de location signés entre le locataire et le propriétaire. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques. La location d'un logement à un couple pacsé au moment de la signature du contrat de bail ou à un couple marié n'est pas une colocation.

Bail unique

La signature d'un contrat de location est obligatoire.

Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé .

  À noter :

si l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.

Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être effectué en présence de tous les colocataires et du bailleur (ou de l'agent immobilier).

Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

  À savoir :

le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf disposition particulière intégrée dans le bail).

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire demander :

  • que chaque colocataire se dote d'une caution, c'est-à-dire d'un tiers (personne ou organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas. L'acte de cautionnement doit alors mentionner le colocataire qui bénéficie de la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution peut être modifiée par l'insertion d'une clause de solidarité dans le contrat de location ;
  • ou qu'une caution s'engage pour plusieurs colocataires. L'acte de cautionnement doit mentionner le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.

En cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire :

  • le loyer (le montant perçu de l'ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement)
  • et les charges locatives.

Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le contrat de location, c'est-à-dire une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement.

En présence d'une clause de solidarité

Conséquences en cas d'impayés

Lorsque le contrat de bail contient une clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement, chaque colocataire et le tiers qui s'est porté garant pour lui (sa caution) sont redevables de la totalité des sommes dues au propriétaire (loyer et charges locatives). Cela veut dire que chaque colocataire (et sa caution respective) s'engage à payer la part des autres colocataires si ces derniers ne la paient pas.

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa caution restent engagés par la clause de solidarité durant les 6 mois qui suivent son départ du logement, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et figure au bail dans ce délai.

Absence de clause de solidarité

Conséquences en cas d'impayés

Lorsque le contrat de location ne contient pas de clause par laquelle les colocataires se déclarent solidaires ou s'engagent solidairement, chaque colocataire (et sa caution) ne peut être poursuivi que pour le paiement de sa part du loyer et des charges locatives dues au propriétaire.

Conséquences en cas de départ d'un des colocataires

Lorsque l'un des colocataires donne son préavis au propriétaire pour quitter le logement, la colocation se poursuit avec les colocataires restants.

Le colocataire partant et sa caution sont libérés du paiement des loyers et charges :

  • à la fin de son préavis,
  • ou dès que le logement est occupé par un nouveau colocataire en accord avec le propriétaire.

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.

  À noter :

les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la CMSA.

La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation si le logement est loué le 1er janvier.

La taxe est établie au nom d'un des colocataires.

La taxe d'habitation est à payer en septembre ou octobre.

Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent convenir de rédiger ensemble un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment contenir :

  • la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives, taxe d'habitation, redevance télévision, ...),
  • les conditions en cas de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...),
  • un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...),

Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires ont la possibilité d'ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple) ou de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).

Si un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (encore appelé congé) au bailleur, en respectant des conditions de forme et de délais.

La colocation se poursuit avec les colocataires restés le logement. En conséquence :

  • Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
  • Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe le bail dans ce délai.

Les colocataires adressent au propriétaire :

Le propriétaire peut adresser son congé aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.

En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.

En l'absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.

L'état des lieux de sortie se fait :

  • lorsque tous les colocataires quittent le logement,
  • ou quand le dernier colocataire quitte le logement.

Le dépôt de garantie est restitué par le propriétaire quand :

  • tous les colocataires ont quitté le logement,
  • et les clés du logement lui ont été remises.

Le propriétaire verse le dépôt de garantie :

  • à l'un ou l'autre des anciens colocataires lorsqu'ils quittent ensemble le logement,
  • ou au dernier colocataire qui quitte le logement.

Plusieurs contrats de bail

Chaque colocataire signe avec le propriétaire un contrat de bail indépendant.

  À savoir :

le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.

Chaque contrat de bail doit préciser :

  • la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive,
  • les parties communes mises à disposition de l'ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).

Chaque colocataire doit disposer d'une surface supérieure à 14 m2 et d'un volume supérieur à 33 m3 (pièces communes non prises en compte).

Le bailleur peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.

Le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.

  À savoir :

le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf disposition particulière intégrée dans le bail).

Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et toute somme due au bailleur (charges locatives, réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location.

Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution, c'est-à-dire d'un tiers (personne ou organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.

La caution est engagée :

  • dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire mentionné dans l'acte de cautionnement,
  • et pour la durée mentionnée dans l'acte de cautionnement, ou dès l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au bailleur.

Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).

Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.

L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.

  À noter :

les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.

Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.

Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la CMSA.

La colocation sera redevable d'une taxe d'habitation si le logement est loué le 1er janvier.

La taxe est établie au nom d'un des colocataires.

La taxe d'habitation est à payer en septembre ou octobre.

Possibilité de rédiger un "pacte de colocation"

Les colocataires peuvent convenir de rédiger ensemble un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.

Ce document peut notamment contenir :

  • la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...),
  • un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...),

Possibilité d'ouvrir un compte bancaire joint

Les colocataires ont la possibilité d'ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.

Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.

Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.

Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple) ou de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).

Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (également appelé congé) au bailleur pour sa partie privative. Il doit respecter des conditions de forme et de délai.

Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.

La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.

Le propriétaire doit :