Fiche pratique

Congé donné par le bailleur (logement vide, meublé ou soumis à la loi de 1948)

Vérifié le 07 août 2015 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Logement vide

Dans certains cas, le propriétaire d'un logement vide (secteur privé ou social) peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail en respectant certaines conditions de formes et de délais.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire uniquement dans les cas suivants :

  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • vente du logement loué,
  • existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement du bail.

Si le logement loué fait l'objet d'une convention Anah ou d'une convention APL, le bailleur ne peut donner congé que pour un motif légitime et sérieux.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose à une amende pénale.

Si vous êtes locataire d'un logement social, vous bénéficiez d'un droit au maintien dans les lieux, sauf dans certains cas.

Le congé doit être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec avis de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le congé doit être adressé au locataire au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

Si le congé est consécutif à l'achat d'un bien occupé, un délai plus long doit être respecté par le nouveau bailleur.

Règle générale

La notification du congé doit être faite au moins 6 mois avant la fin du bail.

Pendant ce délai, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d'occupation du logement.

Congé consécutif à l'achat d'un bien occupé

Lorsqu'il rachète un logement déjà occupé, le nouveau propriétaire ne peut pas donner congé à l'actuel locataire pour vendre ou pour habiter avant un certain délai.

Délai à respecter avant de donner congé après l'achat effectué depuis le 1er août 2015 d'un bien occupé

Motif du congé

Délai applicable

Congé pour reprise

  • 2 ans si l'échéance du contrat intervient moins de 2 ans après l'achat
  • terme du contrat de location si l'échéance du contrat intervient plus de 2 ans après l'achat

Congé pour vente

  • terme du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l'achat
  • terme du contrat en cours si l'échéance du contrat intervient plus de 3 ans après l'achat

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

Si le locataire a moins de 65 ans

Le locataire est protégé s'il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 132 €

23 132 €

20 111 €

Catégorie 2

34 572 €

34 572 €

26 856 €

Catégorie 3

45 320 €

41 558 €

32 297 €

Catégorie 4

54 109 €

49 779 €

38 990 €

Catégorie 5

64 378 €

58 929 €

45 867 €

Catégorie 6

72 443 €

66 313 €

51 692 €

Par personne supplémentaire

+ 8 072 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans
  • ou possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Si le locataire a plus de 65 ans

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 132 €

23 132 €

20 111 €

Catégorie 2

34 572 €

34 572 €

26 856 €

Catégorie 3

45 320 €

41 558 €

32 297 €

Catégorie 4

54 109 €

49 779 €

38 990 €

Catégorie 5

64 378 €

58 929 €

45 867 €

Catégorie 6

72 443 €

66 313 €

51 692 €

Par personne supplémentaire

+ 8 072 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans
  • ou possède des revenus inférieurs aux mêmes plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

  Attention :

en cas de manquement grave du locataire (non paiement du loyer par exemple), le congé donné par le bailleur est valable sans offre de relogement même si le locataire est une personne âgée protégée.

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour :

  • habiter le logement en tant que résidence principale,
  • ou y loger un proche, en tant que résidence principale également.

Loger un proche

Le bailleur peut donner congé pour loger un proche s'il est :

  • son époux,
  • son concubin depuis plus d'1 an,
  • son partenaire de Pacs si le pacte a été signé au moins 1 an avant la date de congé,
  • ses ascendants et descendants ou ceux de son époux, concubin ou partenaire de Pacs.

Contenu de la lettre de congé

Le courrier adressé au locataire en place doit préciser :

  • le motif du congé,
  • les noms et adresses du ou des bénéficiaires,
  • et, si le bail a été signé depuis le 27 mars 2014, l'indication du lien entre le bailleur et le bénéficiaire ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise.

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui peut se porter acquéreur dans certains délais.

  À savoir :

le propriétaire peut aussi vendre le logement occupé en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé.

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit :

  • indiquer le prix de vente et le mode de paiement (au comptant ou par paiements échelonnés),
  • et décrire précisément ce que comprend la vente (logement et annexes).

À défaut, le congé n'est pas valable et le bail est reconduit pour la même durée.

Le congé régulièrement délivré vaut offre de vente au profit du locataire en place.

Décision du locataire

À partir de la date de réception de la lettre de congé, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente.

L'absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d'acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail.

Si le locataire accepte la vente, il doit en informer le propriétaire :

  • par lettre recommandée avec avis de réception
  • et au plus tard dans les 2 mois suivant la date de réception de l'offre de vente.

Le locataire dispose ensuite d'un délai de 2 mois (ou 4 mois en cas de recours à un crédit immobilier) à partir de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire, pour signer l'acte de vente.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Logement meublé

Dans certains cas, le propriétaire d'un logement meublé peut donner congé à son locataire à l'échéance du bail en respectant certaines conditions de formes et de délais.

Le congé doit être motivé par l'une des raisons suivantes :

  • vente du logement loué
  • reprise du logement pour y habiter en tant que résidence principale ou y loger un proche,
  • existence d'un motif légitime et sérieux de non renouvellement de bail (impayés de loyer ou troubles du voisinage par exemple).

Le locataire peut contester le motif de reprise pour habiter si, après avoir quitté les lieux, il apporte la preuve :

  • que le logement n'a jamais été repris,
  • ou que le logement est vide,
  • ou qu'il est utilisé comme résidence secondaire.

Il peut alors demander au tribunal d'instance de lui accorder des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

En cas de congé frauduleux (motif mensonger), le bailleur s'expose également à une amende pénale.

Pour être valide, le congé doit obligatoirement être adressé au locataire par :

  • lettre recommandée avec accusé de réception,
  • ou acte d'huissier,
  • ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

Le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant la date d'échéance du contrat de location.

Le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a effectivement occupé les lieux.

En fonction de son âge et de ses ressources, le locataire bénéficie d'une protection.

Si le locataire a moins de 65 ans

Le locataire est protégé s'il héberge une personne de plus de 65 ans fiscalement à charge et si le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 132 €

23 132 €

20 111 €

Catégorie 2

34 572 €

34 572 €

26 856 €

Catégorie 3

45 320 €

41 558 €

32 297 €

Catégorie 4

54 109 €

49 779 €

38 990 €

Catégorie 5

64 378 €

58 929 €

45 867 €

Catégorie 6

72 443 €

66 313 €

51 692 €

Par personne supplémentaire

+ 8 072 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans,
  • ou a des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Si le locataire a plus de 65 ans

Le locataire est protégé si ses ressources sont inférieures aux plafonds suivants :

Composition du foyer

Île-de-France

Autre région

Zone C

Zone A : Paris ou ville limitrophe

Zone B : autre commune

Catégorie 1

23 132 €

23 132 €

20 111 €

Catégorie 2

34 572 €

34 572 €

26 856 €

Catégorie 3

45 320 €

41 558 €

32 297 €

Catégorie 4

54 109 €

49 779 €

38 990 €

Catégorie 5

64 378 €

58 929 €

45 867 €

Catégorie 6

72 443 €

66 313 €

51 692 €

Par personne supplémentaire

+ 8 072 €

+ 7 389 €

+ 5 766 €

Dans ce cas, le renouvellement du bail est automatique sauf si le bailleur :

  • a plus de 65 ans,
  • ou a des revenus inférieurs à ces plafonds de ressources,
  • ou trouve une solution de relogement au locataire.

Nouvel occupant du logement

Le bénéficiaire de la reprise ne peut être que :

  • le bailleur lui-même,
  • son époux, partenaire de Pacs ou concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé,
  • ses parents,
  • ses enfants (ou ceux de son époux, partenaire de Pacs ou concubin notoire).

Contenu de la lettre de congé

La lettre de congé adressée au locataire doit préciser le motif qui conduit le bailleur à ne pas renouveler le bail.

S'il s'agit d'un congé pour reprise, le courrier doit en outre indiquer :

  • le nom du bénéficiaire,
  • son adresse,
  • la nature du lien existant entre le bénéficiaire et le bailleur.

Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement qu'il occupe. La lettre de congé adressée au locataire doit indiquer ce motif de congé.

Exemple de motifs

En fin de bail, le propriétaire peut refuser que la location se poursuive et décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.

La loi n'ayant pas donné de définition de ce qu'il faut entendre par "légitime et sérieux", il appartient au juge de décider si le motif invoqué par le propriétaire entre dans cette définition. C'est notamment le cas s'il peut prouver :

  • des troubles de voisinage,
  • des retards répétés du paiement du loyer.

Contenu de la lettre de congé

La lettre doit préciser le motif qui entraîne le non renouvellement du bail.

Logement soumis à la loi de 1948

Sous certaines conditions, le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie le locataire d'un logement loué sous le régime de la loi de 1948 ne s'applique pas. Dans ce cas, le bailleur peut donner congé à son locataire sous réserve de respecter la procédure.

Conditions liées au bailleur

Le bailleur peut donner congé à son locataire s'il souhaite reprendre le logement comme résidence principale :

  • pour lui même,
  • ou pour les ascendants ou descendants de son conjoint.

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Cette obligation de relogement ne s'applique pas si le bailleur a acquis (achat, donation, héritage...) le logement il y a au moins 10 ans (ou 4 ans s'il peut justifier auprès du juge qu'il a acheté le bien en vue de l'habiter).

De plus, l'obligation de proposer un relogement au locataire ne s'applique pas si le propriétaire :

  • est lui-même évincé d'un logement qu'il loue à un bailleur qui exerce un droit de reprise,
  • est lui-même évincé d'un logement qui fait l'objet d'une expropriation ou d'une mesure d'interdiction d'habiter dans les lieux pour cause de péril ou d'insalubrité,
  • ne bénéficie plus de son logement de fonction pour des raisons indépendantes de sa volonté.

  Attention :

toutefois, dans ces trois derniers cas, le bailleur ne peut donner congé au locataire s'il est déjà propriétaire d'un autre logement libre et correspondant à ses besoins.

Locataire protégé

Le droit de reprise pour habiter ne peut pas être exercé par le bailleur si le locataire du logement :

  • est âgé de plus de 70 ans,
  • et dispose de ressources annuelles inférieures à 1,5 fois le montant annuel du Smic.

Cette protection ne s'applique pas si le bénéficiaire de la reprise (le propriétaire ou l'un de ses proches) est lui-même âgé de plus de 65 ans (dans ce cas, le locataire n'est pas protégé, quels que soient son âge et le montant de ses ressources.)

Délivrance du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit donner congé à son locataire par courrier remis :

  • en recommandé avec avis de réception,
  • par acte d'huissier,
  • ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

Pour être valable, la lettre de congé doit contenir un certain nombre d'informations qui varient selon la nature de la reprise.

S'il s'agit d'une reprise pour habiter avec proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser :

  • les caractéristiques du logement proposé  (adresse, nombre de pièces, degré de confort et loyer du logement proposé, nom et coordonnées du propriétaire)
  • le délai de reprise (3 mois minimum),
  • l'identité du bénéficiaire de la reprise.

Le locataire dispose d'1 mois pour refuser ou accepter la proposition.

En l'absence de réponse ou cas de refus dans ce délai, le bailleur doit saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

S'il s'agit d'une reprise pour loger un proche sans proposition de relogement, la lettre de congé doit préciser :

  • les raisons du congé (droit de reprise exercé en vertu de l'article 19 de la loi de 1948),
  • la date et le mode d'acquisition de l'immeuble,
  • le nom et l'adresse du propriétaire du bénéficiaire de la reprise,
  • la catégorie à laquelle appartient le propriétaire si c'est lui qui bénéficie de la reprise
  • l'emplacement et le nombre de pièces du logement du bénéficiaire.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier. Ce délai est de :

  • 3 mois minimum si le congé est donné pour habiter avec une offre de relogement,
  • 6 mois dans tous les autres cas.

Nature des travaux concernés

Le propriétaire peut reprendre le logement lorsqu'il souhaite effectuer certains travaux.

Il s'agit des travaux :

  • de démolition pour reconstruction,
  • ou de surélévation,
  • ou d'addition de construction.

Relogement

Le propriétaire doit proposer au locataire une solution de relogement conforme aux besoins du locataire auquel il donne congé.

Délivrance du congé

Le propriétaire qui souhaite reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche doit donner congé à son locataire par courrier remis :

  • en recommandé avec avis de réception,
  • par acte d'huissier,
  • ou en main propre contre émargement ou récépissé.

Toutefois, pour éviter tout éventuel contentieux, il est recommandé d'envoyer la lettre en recommandé ou par acte d'huissier.

La lettre de congé doit reproduire :

  • le motif du congé,
  • les dispositions des articles 13 et 13 bis de la loi de 1948.

Préavis applicable

Un délai de préavis pendant lequel le locataire peut rester dans les lieux s'applique à compter de la réception du courrier.

Ce délai est de 6 mois.

Veuillez saisir le nom ou le code postal de la commune :

Pour un complément d'information

Par téléphone

3939 (coût : 0,15 € TTC la minute)

Du lundi au vendredi de 8h30 à 18h.

Répond aux demandes de renseignement administratif concernant les droits et démarches.

Depuis l'étranger ou hors métropole : +33 (0)1 73 60 39 39 uniquement depuis un poste fixe (coût d'une communication + coût de l'appel international variable selon les pays et les opérateurs).

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

Pour un complément d'information

Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)