Fiche pratique

Logement du secteur privé : montant du loyer

Vérifié le 05 décembre 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le loyer est en principe librement fixé par le propriétaire. Toutefois, dans certaines communes situées en zone tendue, le loyer est encadré et ne peut dépasser certains plafonds.

Commune soumise à l'encadrement des loyers

Dans les communes situées en zone tendue, les loyers des logements vides ou meublés sont encadrés.

Ne sont toutefois pas concernés par l'encadrement des loyers : les logements conventionnés par l'Anah, les logements soumis à la loi de 1948, les logements HLM, les locations de tourisme et les sous-location.

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

  Attention :

les contrats de bail signés à Paris entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, ainsi que les contrats de bail signés à Lille, Hellemmes et Lomme entre le 1er février et le 17 octobre 2017, font l'objet d'une procédure spécifique.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.

  Attention :

les contrats de bail renouvelés à Paris entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, ainsi que les contrats de bail renouvelés à Lille, Hellemmes et Lomme entre le 1er février et le 17 octobre 2017, font l'objet d'une procédure spécifique.

Attention : les contrats de bail signés à Paris entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017, ainsi que les contrats de bail signés à Lille, Hellemmes et Lomme entre le 1er février et le 17 octobre 2017, font l'objet d'une procédure spécifique.

Après moins de 18 mois d'inoccupation

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté sous réserve de respecter certaines limites :

  • hausse limitée à l'IRL, lorsqu'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du dernier locataire et si le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué,
  • ou hausse spécifique après certains travaux,
  • ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Hausse limitée à l'IRL

S'il n'y a pas eu de travaux effectués après le départ du précédant locataire et lorsque le niveau de loyer autrefois appliqué n'est pas sous-évalué, le montant du nouveau loyer est limité :

  • au dernier loyer appliqué au précédent locataire si une révision est intervenue au cours des 12 derniers mois,
  • à la variation de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

  À noter :

le montant du loyer acquitté par le dernier locataire doit figurer au sein du contrat de location.

Hausse spécifique après travaux

Le nouveau loyer peut être fixé au-delà de la variation de l'IRL si le bailleur a financé des travaux :

  • d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges),
  • ou de mise aux normes de décence du logement loué.

Ces travaux doivent avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, et leur coût doit couvrir au moins 50% de la dernière année de loyer (hors charge).

Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédant locataire peut être augmenté de 15% du montant des travaux TTC.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

  À savoir :

le loyer d'un logement qui a fait l'objet de travaux d'amélioration depuis moins de 6 mois et dont le coût est égal au moins à la dernière année de loyer peut être librement réévalué au moment de sa remise sur le marché.

Hausse d'un ancien loyer sous-évalué

Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.

Si le loyer pratiqué avec l'ancien locataire était sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne doit pas excéder 50% de la différence entre :

  • le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables,
  • et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois.

Dans le cas contraire, le locataire peut contester le loyer :

  • en adressant un courrier avec accusé de réception au propriétaire (étape préalable à la saisine du juge),
  • puis, en cas d'échec, en saisissant la commission départementale de conciliation dont dépend le logement (procédure gratuite et obligatoire pour pouvoir ensuite saisir le juge),
  • puis, en cas d'échec, devant le juge du tribunal d'instance dont dépend le logement (le recours à un avocat n'est pas obligatoire).

Après plus de 18 mois d'inoccupation

Le loyer est librement fixé par le propriétaire.

Autre commune

Dans une commune non soumise à l'encadrement des loyers, les règles de fixation du loyer d'un logement vide ou meublé diffèrent lorsque le logement est mis en location (nouveau locataire) ou lorsque le bail est renouvelé (même locataire).

Les loyers des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés Anah font l'objet de plafonds spécifiques.

Le bailleur peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.

Ce loyer peut ensuite être révisé chaque année à la date anniversaire du bail.

  À savoir :

si le logement loué est d'une surface inférieure ou égale à 14 m², le bailleur peut dans certains cas être redevable de la taxe annuelle sur les loyers élevés.

Si le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer au locataire un nouveau loyer, en respectant une procédure précise.