Question-réponse

Vente d'un logement en copropriété : quelles sont les règles ?

Vérifié le 25 juillet 2017 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Dès que toutes les conditions pour la réalisation de la vente d'un logement en copropriété sont réunies, un contrat de vente doit être réalisé. La vente d'un logement en copropriété s'effectue dans les conditions de vente classique. Toutefois, certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent être remis à l'acquéreur.

Le vendeur (le copropriétaire) doit demander au syndic qu'il lui remette un état daté qui fait le bilan des charges de copropriété liées au lot de copropriété.

Ce document récapitule, sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues par le vendeur au titre :

  • des provisions exigibles du budget prévisionnel,
  • des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel,
  • des éventuelles charges impayées,
  • d'un éventuel emprunt collectif signé par la copropriété,
  • des charges différées restant dues,
  • des avances exigibles.

Il indique par ailleurs et dans les mêmes conditions les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du vendeur (avances) ainsi que les sommes qui seront à la charge de l'acheteur.

Enfin, l'état daté indique :

  • la somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices,
  • l'objet et l'état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Le contrat de vente doit être signé devant un notaire. Le notaire doit assurer la publicité foncière en publiant l'acte de vente au fichier immobilier situé au Service des hypothèques dont dépend le bien.

Où s’adresser ?

Le contrat de vente doit être remis en main propre ou envoyé par lettre recommandé avec avis de réception.

La remise des clés se fait lors de la signature de l'acte de vente, sauf si l'acquéreur et le vendeur en décide autrement.

Informations concernant les parties

L'acte de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acquéreur.

Informations concernant le bien

L'acte de vente doit mentionner :

  • l'adresse du bien,
  • l'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...),
  • le descriptif détaillé du bien (sa superficie...), ses équipements et annexes,
  • l'existence d'une hypothèque et/ou servitude.

L'acte de vente doit obligatoirement être accompagné du dossier de diagnostics techniques immobiliers.

Informations concernant l'organisation de la copropriété

Certains documents concernant l'organisation de la copropriété doivent être remis à l'acquéreur parmi lesquels :

  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
  • le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés,
  • les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure d'obtenir ces documents auprès du syndic,
  • le carnet d'entretien de l'immeuble,
  • une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu'au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété,
  • les conclusions du diagnostic technique global (DTG) si il existe.

En l'absence de ces documents, l'acquéreur peut renoncer à la vente.

Modèle de document

Exercer son droit de rétractation en cas de vente d'un lot de copropriété

Accéder au modèle de document

Institut national de la consommation (INC)

Toutefois, ces documents ne sont pas exigés lorsque l'acquéreur est déjà propriétaire d'au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de vente ou de cession d'un droit réel immobilier relatif à un lot ou une fraction de lot annexe (emplacement de parking, cave, garage...), les documents suivants ne sont pas non plus exigés :

  • procès-verbaux des assemblées générales,
  • carnet d'entretien,
  • et notice d'information.

Informations concernant l'état financier de la copropriété

Certaines informations financières relatives à la copropriété doivent être communiquées à l'acquéreur parmi lesquelles :

  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente,
  • les sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur au syndicat des copropriétaires,
  • l'état global des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et de la dette vis-à-vis des fournisseurs,
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

L'acquéreur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Ce délai commence le lendemain :

  • de la remise en main propre de l'acte de vente,
  • ou de la 1re présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte.

Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1erjour ouvrable suivant.

La renonciation de la vente doit être notifiée au vendeur, avant l'expiration du délai de réflexion, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  Attention :

aucune somme ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

Le solde du prix de vente ainsi que les frais d'acte notarié doivent être versés à la signature de l'acte de vente.

Simulateur

Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier

Accéder au simulateur

Notaires de France

Le syndic doit être informé par le notaire, le vendeur ou l'acheteur du changement de propriétaire dès que la vente est réalisée (après la signature chez le notaire).

Le changement de propriétaire doit être notifié au syndic sans délai à partir de l'acte de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le courrier adressé au syndic doit préciser :

  • les noms, prénoms et domicile de l'acquéreur,
  • ceux du mandataire prévu dans le cadre d'un bien vendu en indivision ou usufruit le cas échéant,
  • les accords éventuellement conclus concernant les modalités de remboursement de l'emprunt collectif en cours le cas échéant.

Informateur spécialisé - Allo Service Public

Service de renseignement administratif par téléphone sur vos droits, vos obligations et les démarches à accomplir.

Les informateurs qui vous répondent appartiennent, selon la question, aux ministères en charge du droit du travail, de l'intérieur, de la justice, du logement et de l'urbanisme ou de la consommation.

Accès : service accessible uniquement via un code d'accès.

Horaires d'ouverture : du lundi au vendredi de 8h30 à 18h15.

Coût : 0,15 € / minute + prix de l'appel [en savoir plus]

Attention : c'est un service généraliste, qui n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.