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Rédaction du bail d'habitation (contrat de location) - Logement vide

Vérifié le 15 juillet 2022 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Votre situation

  • C'est un logement loué vide
  • Bail signé depuis le 15 juillet 2022
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Forme du bail

Le bail doit être fait par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties (propriétaire, locataire, caution).

Il peut prendre la forme d'un acte sous signature privée: titleContent ou d'un acte authentique: titleContent.

Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire.

En voici un exemple :

Modèle de bail pour un logement vide (depuis le 1er août 2015)

Contenu du bail

Informations sur les parties

Le bail doit préciser les informations suivantes :

  • Nom et domicile du propriétaire
  • Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire
  • Noms du ou des locataires
  • Date de prise d'effet et durée du bail
Informations sur le logement

Le bail doit préciser les informations suivantes :

  • Consistance du logement et sa destination: titleContent (bail d'habitation ou bail mixte, c'est-à-dire bail d'habitation et bail professionnel libéral)
  • Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun
  • Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
  • Surface habitable: titleContent du logement. Si elle n'est pas mentionnée ou si elle est erronée, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer.

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Absence de superficie

Si le bail ne mentionne pas la surface habitable du logement loué, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le faire dans un délai d'un mois suivant la date du bail.

Le propriétaire dispose à son tour d'un mois pour apporter cette précision.

Si le propriétaire refuse, ou s'il ne répond pas dans ce délai, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une diminution de loyer. Le locataire doit saisir le juge dans un délai de 3 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.

Superficie erronée

Si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement loué, le locataire peut demander au propriétaire une diminution de loyer proportionnelle à l'écart constaté.

Le locataire doit envoyer une demande au propriétaire par courrier recommandé avec avis de réception.

Le propriétaire doit répondre dans les 2 mois qui suivent la réception de ce courrier.

Si aucun accord n'est trouvé ou en l'absence de réponse du propriétaire, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il fixe la réduction de loyer à appliquer. Le locataire doit saisir le juge dans les 4 mois qui suivent l'envoi de sa demande au propriétaire. Le juge à saisir est celui du tribunal dont dépend le logement loué.

La diminution de loyer acceptée par le propriétaire ou décidée par le juge s'applique :

  • si la demande a été faite dans les 6 mois qui suivent la signature du bail, à partir de la date de signature du bail,
  • si la demande a été faite plus de 6 mois après la signature du bail, à partir de la date de la demande.
Informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Répondez aux questions successives et les réponses s’afficheront automatiquement

Cas général

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

À Paris

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

À Lille, Hellemmes et Lomme

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

Sur le territoire de Plaine commune

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

À Lyon et Villeurbanne

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

Sur le territoire d'Est Ensemble

Certaines informations liées au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

À Montpellier

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)

À Bordeaux

Certaines informations relatives au loyer doivent être insérées dans le bail :

  • Montant du loyer et ses modalités de paiement (date et fréquence qui est généralement mensuelle), ainsi que ses règles de révision éventuelle
  • Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il a quitté le logement depuis moins de 18 mois)
  • Montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré
  • Montant et justifications du complément de loyer, si nécessaire
  • Modalités de paiement des charges
  • Montant du dépôt de garantie s'il est prévu
  • Montant des dépenses théoriques de chauffage (et l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation)
Informations sur les frais d'agence immobilière

Si le propriétaire fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner les informations suivantes :

Autres clauses

Le locataire et le propriétaire peuvent convenir d'inclure d'autres clauses dans le bail. Mais elles ne doivent pas figurer parmi la liste des clauses interdites. Si une telle clause figure dans le bail, elle ne doit pas être appliquée. Il s'agit notamment des clauses :

  • imposant comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique
  • ou interdisant au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui
  • ou prévoyant des frais de délivrance ou d'envoi de quittance.

Documents annexes au bail

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Le dossier comprend les documents suivants :

À savoir  

le dossier de diagnostic technique est transmis au locataire par courrier électronique, sauf si le locataire ou le propriétaire s'y oppose.

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de l'électricité, le bailleur peut fournir :

  • un état de l'installation intérieure de l'électricité réalisé depuis moins de 6 ans dans le cadre de la vente du logement
  • ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l'installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé. Si l'attestation ne peut pas être fournie, la déclaration de l'organisme agréé.

En remplacement de l'état de l'installation intérieure de gaz, le bailleur peut fournir :

À savoir  

le diagnostic amiante n'a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.

D'autres documents doivent également être annexés au bail :

Si le logement est situé dans une zone d'habitat indigne, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n'y sont pas soumis) peut nécessiter :

  • d'obtenir en mairie une autorisation préalable à annexer au contrat de bail
  • ou de déposer en mairie une déclaration contre récépissé, dont une copie doit être remise au locataire.

Contactez votre mairie pour savoir si le logement à mettre en location est concerné par cette obligation.

Où s’adresser ?

Durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimum de :

  • 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier,
  • 6 ans quand le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Par exception, la durée peut être inférieure à 3 ans (ou 6 ans), mais d'au minimum 1 an, si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Exemple : retraite qui oblige le propriétaire à reprendre son logement.

Le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail.

Le propriétaire doit confirmer au locataire, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Le propriétaire doit envoyer cette confirmation par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail doit se poursuivre jusqu'au délai de 3 ans.

Renouvellement du bail

À la fin du bail, et en l'absence de préavis (congé) donné par le propriétaire ou le locataire, le bail est :

  • soit renouvelé sur proposition du propriétaire
  • soit reconduit automatiquement

Qui peut m'aider ?

Vous avez une question ? Vous souhaitez être accompagné(e) dans vos démarches ?

  • Les informateurs qui vous répondent appartiennent au ministère en charge du logement et de l'urbanisme.

    Coût : service gratuit

    Attention : le service n'a pas accès aux dossiers personnels des usagers et ne peut donc pas renseigner sur leur état d'avancement.

    Le service est accessible aux horaires suivants :

    • Lundi : 8h30 à 17h30
    • Mardi : 8h30 à 12h15
    • Mercredi : 8h30 à 12h15
    • Jeudi : 8h30 à 17h30
    • Vendredi : 13h à 16h15

  • Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)

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